Застройщик обратился в суд

Содержание

Неустойка с застройщика – Взыскание денежных средств через суд

Застройщик обратился в суд

В тех случаях, когда строительная компания допускает задержку в передаче объекта, дольщики имеют право потребовать с застройщика неустойку. Также неустойка может быть взыскана со строительной компании за просрочку устранения выявленных при передаче объекта недостатков.

В настоящее время востребована покупка недвижимости по договору долевого участия. Договор долевого участия (ДДУ) заключается на этапе строительства дома и, соответственно, цена объекта гораздо ниже.

Второй положительный момент – вы покупаете совершенно новый объект, а не вторичное жилье.

Есть и отрицательные стороны. Нередки ситуации, когда застройщик допускает просрочку передачи объекта дольщику, либо передает объект со строительными дефектами и затягивает с устранением выявленных недостатков.

В том случае, если строительная компания нарушает указанный в ДДУ срок передачи жилого помещения, то дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о выплате неустойки за просрочку исполнения договора.

Дольщик имеет право потребовать выплаты застройщиком неустойки не только за просрочку в передаче объекта, но и за затягивание сроков устранения выявленных недостатков. Причем, не только при передаче жилого помещения, но и впоследствии, уже в процессе эксплуатации.

Гарантия строительной компании действует на:

  1. Недостатки, выявленные в самом здании, среди них дефекты обнаруженные в:
    • несущих конструкциях здания;
    • стенах, фасаде и прилегающей к зданию территории общего пользования;
    • конструкции окон и дверей, а также проемов.
  2. Недостатки в инженерных коммуникациях всего здания или отдельного жилого помещения, среди них:
    • система вентиляции всего дома или отдельных его частей;
    • любые повреждения лифта (шахты или кабины);
    • систем водоснабжения (общего или в отдельных помещениях) и отопления.

Размер неустойки с застройщика по ДДУ за нарушение сроков устранения недостатков будет зависеть от того, насколько выявленный недостаток повлияет на возможность проживания в квартире. Здесь есть два варианта расчета неустойки.

Вариант первый. Выявленные дефекты не влияют на возможность проживания в квартире, в этом случае неустойка за просрочку устранения недостатков будет рассчитываться в зависимости от стоимости тех расходов, которые потребуются для устранения дефектов. Сама стоимость определяется следующим образом:

  1. При устранении дефектов самостоятельно, самим дольщиком. В зависимости от фактических расходов на ремонт. Дольщик собирает все чеки, квитанции, договоры и указывает общий итог расходов. Учитываются не только стоимость купленных материалов, но и средства, затраченные на оплату работы ремонтной бригады.
  2. При планировании устранения дефектов, если ремонт еще не производился ни дольщиком, ни застройщиком. Проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Приглашенный эксперт фиксирует выявленные недостатки, устанавливает их причины и составляет смету на проведение всех ремонтных работ. Эту смету дольщик при расчете размера неустойки берет за основу.
  3. Дольщик обращается в стороннюю строительную или ремонтную компанию. В этом случае компания самостоятельно составляет смету на стоимость работ по устранению дефектов. Если застройщик откажется оплачивать ваши расходы и вы обратитесь с иском в суд, последний может назначить независимую строительную экспертизу.

Вариант второй. Выявленные дефекты делают жилое помещение непригодным для проживания. В этом случае неустойка считается от стоимости всего объекта.

Дольщик может инициировать взыскание неустойки по ДДУ не только за просрочку передачи объекта или устранения каких-либо дефектов квартиры или дома, но и любых апартамент.

Для расчета размера неустойки на нашем сайте имеется калькулятор ДДУ, с помощью которого вы сможете рассчитать примерный размер неустойки. Более точным будет расчет, сделанный самостоятельно, с помощью обычного калькулятора. Он не сложный.

Неустойка зависит от цены объекта и периода просрочки.

Конкретная сумма определяется на основании ставки рефинансирования Центрального Банка на текущий день и начисляется за каждый день просрочки до того дня, пока строительная компания не выполнит договорные обязательства.

Итак, для расчета неустойки потребуются следующие цифры:

  • ставка рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ на день «Х»;
  • коэффициент, который применяется к ставке ЦБ (для физических лиц это 1/150 ставки);
  • стоимость объекта, указанная в ДДУ;
  • количество дней просрочки.

Расчет производится по следующей формуле:

РН = 1/150 СР * ЦО * КДП, где:РН – размер неустойки;СР – ставка рефинансирования (текущая);ЦО – цена объекта ДДУ;

КДП – количество дней просрочки.

Пример расчета неустойки

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/neustojka-s-zastrojshhika

Суд с застройщиком

Застройщик обратился в суд

   Суды с застройщиками не редкость в настоящее время. Чаще всего судятся с застройщиками в сфере долевого строительства. Что может послужить поводом для судебного спора с застройщиком, каков порядок обращения в суд, на эти и другие вопросы вы найдете ответы в данном материале.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по защите дольщиков и потребителей услуг в сфере строительства в Екатеринбурге поможет Вам выиграть суд с застройщиком: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Когда может возникнуть необходимость судиться с застройщиком?

   По общему правилу, если застройщик каким-либо образом нарушает права конкретного гражданина, то последний в защиту своих прав может обратиться в суд. В суд может обратиться не только гражданин, но и юрлицо, которое также может быть участником долевого строительства.

    В случае нарушения законодательства застройщиком в суд может обратиться прокуратура.

   У граждан, которые не состоят в договорных отношениях с застройщиком, редко возникает необходимость в судебном споре, однако, такая ситуация не исключена по причине возможного причинения вреда.

Итак, в связи с чем может начаться судебный процесс с застройщиком:

  1. Если гражданин (юрлицо) является участником долевого строительства и застройщиком нарушены договорные обязательства, например, по сроку передачи квартиры в собственность лица, по устранению недостатков и т.п. Спор может быть направлен на расторжение договора, на взыскание неустоек за нарушение сроков.
  2. Споры по гарантийным обязательствам строительной организации перед покупателем недвижимости
  3. Если застройщик вообще не исполняет взятые на себя обязательства, например, не строит дом, не передает помещение.
  4. Если лицо хочет, чтобы за ним было признано право собственности на объект незавершенного строительства и зарегистрировано такое право в установленном порядке, а застройщик не предоставляет ему необходимые для регистрации документы;
  5. Если гражданину или его имуществу причинен вред, например, из-за нарушения требований безопасности при строительстве;
  6. Если застройщиком возведен дом на земельном участке вид разрешенного использования которого не соответствует возведенному строению, например, земельный участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства, а застройщик возвел многоквартирный дом.
  7. Иные споры с застройщиками, которые могут возникнуть между сторонами

   Помимо указанных ситуаций может возникнуть необходимость в признании застройщика банкротом.

ПОЛЕЗНО: любой спор лучше начать урегулировать с претензию строителям, которую мы поможем для Вас составить

Пошаговая инструкция: как подать в суд на застройщика

Процедура предъявления в суд иска к застройщику заключается в следующем:

  • прежде всего, следует удостовериться, что застройщиком допущено нарушение, например, договорных обязательств;
  • после этого лицо должно определиться, с какими конкретными требованиями оно обратиться к застройщику;
  • далее лицо должно подготовить письменную претензию в адрес застройщика и вручить ее застройщику или направить по почте;
  • при отсутствии ответа на претензию в установленный договором или законом срок лицо должно подготовить иск в суд;
  • после подготовки иска в суд необходимо один экземпляр иска направить застройщику по почте либо вручить под отметку на экземпляре истца;
  • и завершающим этапом будет непосредственная подача или направление по почте иска в суд, с приложением к иску копий документов, подтверждающих доводы истца, а также доказательств о вручении иска ответчику.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами по составлению искового заявления, заказывайте процессуальный документ в нашей организации

В какой суд подать на застройщика?

  • ♦ В случае предъявления иска гражданином обращаться необходимо в суд общей юрисдикции, а именно, к мировому судье или в районный суд. Выбор суда зависит от существа и размера исковых требований.

По общему правилу иск подается по месту нахождения застройщика.

Однако, иск, связанный с защитой прав потребителей, также может быть подан по месту жительства истца или по месту заключения (исполнения) договора.

ВНИМАНИЕ: споры, касающиеся прав на недвижимое имущество, в связи с исключительной подсудностью подлежат разрешению судом по месту нахождения соответствующего объекта. Кстати, кроме суда можно еще жаловаться на застройщика в компетентные органы, по ссылке подробнее.

  • ♦ Если спор вытекает из предпринимательской или иной экономической деятельности, тогда иск предъявляется к застройщику в арбитражный суд с учетом общих положений процессуального кодекса или договорной подсудности.
  • ♦ Для признания застройщика банкротом заявление должно быть подано в арбитражный суд по месту нахождения застройщика.

Документы для суда на застройщика

   При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:

  • договор об участии в долевом строительстве;
  • требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
  • претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
  • ответ ответчика на требование (претензию) истца;
  • документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
  • документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • иные документы, имеющие отношение к делу.

   Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.

Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:

  • выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
  • документ об оплате госпошлины;
  • доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.

Стоит ли судиться с застройщиком?

   Стоит или не стоит судиться с застройщиком каждое лицо решает для себя самостоятельно. Для оценки возможных рисков, а также возможных результатов по делу, иногда имеет смысл обратиться за юридической консультацией с учетом конкретных обстоятельств дела.

    По складывающейся судебной практике в сфере участия в долевом строительстве, застройщики, как правило, нарушают сроки по договору, размер неустоек при расчете за просрочку достигает, а иногда и превышает, цену по договору.

Суды при обоснованности требований, конечно же взыскивают соответствующие суммы (иногда суммы уменьшаются судом), однако решение суда никак не гарантирует выплаты присужденных сумм, поскольку добровольно застройщики редко выплачивают такие суммы, а в ситуации неплатежеспособности должника начинается процедура по его банкротству, которая также не гарантирует получение денег.

   В то же время, если застройщик допустил несущественные нарушения, есть все основания для расторжения договора, сумма предъявляемых требований не составляет миллионы рублей и/или застройщик «держится уверенно на плаву», т.е. функционирует, выполняет работы, получает деньги, тогда стоит судиться с таким застройщиком.

ПОМНИТЕ: суды с застройщиками, как и другие судебные споры, не рассматриваются за несколько дней, т.е. суд с застройщиком может продлиться ни один месяц, но это не должно Вас останавливать, если Ваши права нарушены и могут быть восстановлены только судом.

Как заставить строительную организацию исполнить решение суда?

   Вопрос, связанный с тем, как заставить строительную организацию исполнить решение суда, является непростым.

   Исполнение решения суда конкретной организацией зависит от ряда факторов, а именно, от существа удовлетворенных требований по решению суда, от добросовестности организации, насколько организация дорожит своей репутацией, от работы приставов и других обстоятельств.

   Самостоятельно истец никак не может воздействовать на строительную организацию, чтобы она исполнила решение суда. Истец должен получить исполнительный лист в суде и предъявить его приставам, которые обязаны возбудить исполнительное производство.

  1. ► После возбуждения производства лицо должно постоянно, так сказать, «дергать» пристава, т.е. напоминать о себе, просить предоставить информацию о том, какие действия пристав принимает по исполнительному производству, писать письменные запросы и заявления, предоставлять приставу имеющуюся информацию, которая поможет в исполнении требований исполнительного документа и т.д.
  2. ► Помимо указанных действий, а также в зависимости от того, какие требования заявляются или заявлялись истцом в суд, истец может обратиться в суд с требованием о взыскании со строительной организации судебной неустойки (астрента) за неисполнение решения суда, заявив такую сумму, которая заставит организацию как можно быстрее исполнить решение суда. При этом не стоит надеяться, что суд присудит именно ту сумму судебной неустойки, которую попросил истец, поскольку размер такой неустойки все-таки будет определяться судом с учетом справедливости и соразмерности.

ПОМНИТЕ: заявить о взыскании судебной неустойки истец может вместе с требованием о понуждении ответчика исполнить обязательство в натуре, а может заявить такое требование и после вынесения решения, когда оно будет исполняться.

   Судебные споры с застройщиком требуют немало сил и знаний. Если Вы решили отстаивать свои права в суде, но не уверены, что справитесь, или не знаете с чего начать и что вообще делать, тогда Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам и юристам, которые всегда помогут в решении подобных юридических вопросов.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/sud-s-zastrojshhikom/

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Застройщик обратился в суд

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность.

В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств.

Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года.

Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени.

А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями.

И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности.

С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет.

При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты.

Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае.

Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
  • 15 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

Судебные споры с застройщиком по качеству строительства | Двитекс

Застройщик обратился в суд

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве строительства.

С многочисленными решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).

В данной статье мы проанализировали судебную практику по спорам с застройщиками о качестве строительства и систематизировали выводы судов, ответили на основные вопросы дольщиков по данной теме.

Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства в срок, указанный в ДДУ и обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В связи с особенностями долевого строительства  практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия.

И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками.

Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с некачественными окнами, неровными стенами.

Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.

Недостатки качества квартиры обнаружены при приемке: что делать?

Для начала поговорим о действиях дольщика, если недостатки выявлены при приемке квартиры по ДДУ. При обнаружении недостатков дольщику нужно определить «характер» таких недостатков и определить их значимость и существенность. 

Разумеется, в интернете можно найти много материала на эту тему, рекомендации по приемке квартиры с указанием, на что именно нужно обратить внимание. А также можно самостоятельно измерить всю площадь квартиры с измерительной лентой. 

Только это подойдет для предъявления требования к добросовестному застройщику, который действительно устранит выявленные в ходе осмотра недостатки.

Такой застройщик отправляет на осмотр объекта долевого строительства своего представителя, а не представителя управляющей компании, составляет акт осмотра или, так называемый, дефектовочный акт, фиксирует недоделки, указывает срок для их устранения и действительно их устраняет. 

Однако, учитывая, что застройщики крайне редко добросовестно устраняют все выявленные недостатки по претензии от дольщика, а еще реже делают это качественно, дольщику необходимо быть готовым к тому, что по окончании срока для устранения недостатков дольщик будет вынужден обратиться с иском в суд.

Помните, что деятельность застройщика направлена на извлечение прибыли, а не на растрату и увеличение долга, некоторые застройщики намеренно избирают такую тактику: менеджеры крайне вежливо общаются с дольщиком, уверяют о том, что претензия дольщика принята, уже направлено распоряжение рабочим устранить все недостатки, работы ведутся, скоро будут все “недоделки” устранены и дольщик приглашен на приемку,  а потом по почте дольщики получают односторонний акт и в суде юристы застройщика на основании документов убеждают судью, что дольщик уклонялся от приемки квартиры, тем самым снижая неустойку за просрочку передачи. 

Поэтому вместо того, чтобы доверять многочисленным сомнительным обещаниям застройщика, мы советуем пригласить на осмотр квалифицированного специалиста – строительно-технического эксперта, который сможет с помощью специальных дорогостоящих приборов установить фактическую площадь квартиры, выявить все имеющиеся нарушения строительных норм при строительстве и отделке квартиры, а также составит заключение об имеющихся недостатках. 

Часто для дольщика, не обладающего специальными познаниями в сфере строительства, многие строительные недостатки не видны при приемке, о них дольщики узнают в процессе ремонта или эксплуатации квартиры. При этом оплата услуг специалиста экономит дольщику значительные суммы на ремонт. 

Однако если вы не позвали специалиста на этапе приемки, но выявили недостатки в уже принятой квартире, вы тоже может предъявить претензии к застройщику в рамках гарантийного срока. О том, как потребовать от застройщика устранить недостатки по гарантии или получить компенсацию их устранения, мы расскажем дальше в статье.

Прежде чем пригласить эксперта, следует понимать, на что можно рассчитывать.

В зависимости от типа отделки квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные (существует 3 отделки: без отделки, с черновой либо с чистовой отделкой).

При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах. 

Если при приемке выявлены существенные недостатки, квартиру можно не принимать. Наиболее важный момент касается понятия «существенного» недостатка.

Исходя из преамбулы Закона «О защите прав потребителей», применяемого частично к отношениям в сфере долевого строительства, под существенным недостатком товара понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В иных случаях объект долевого строительства нужно обязательно принять, чтобы стать “уклонистом”, так как необоснованное уклонение дольщика от приемки квартиры освобождает застройщика от ответственности за просрочку передачи объекта ДДУ, то есть суд на этом основании может снизить размер неустойки за просрочку передачи квартиры или отказать во взыскании неустойки.

Какие требования вправе предъявить к застройщику дольщик, обнаруживший недостатки в квартире?

Если застройщик сдал дом и передал объект долевого строительства дольщику с существенными недостатками качества дольщик может расторгнуть ДДУ и потребовать возврата денег.

Однако мы советуем это делать в исключительных случаях по следующим причинам: во-первых, понятие “существенность” носит оценочный характер, поэтому во многом признание недостатка существенным будет зависеть от убеждения судьи, во-вторых, данный судебный процесс длительный, в том числе в связи с возможным проведением судебной экспертизы, в-третьих, в итоге застройщик может оказаться неплатежеспособным (в том числе в связи со сроком рассмотрения дела), и дольщик останется без квартиры и денег.

Поэтому мы советуем дольщикам не прибегать к такой крайней мере, а воспользоваться иными правами, предусмотренными законом.

Дольщик, исходя из Закона № 214-ФЗ, вправе потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста);
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов); 
  • в случае существенного нарушения требований к качеству дольщик вправе расторгнуть договор.

Решения суда об устранении недостатков на практике трудно исполнимы, так как исполняют подобные решения также судебные приставы, которые некомпетентны в вопросах строительства, и не могут оценить объем и качество выполненных застройщиком работ. Кроме того, дольщик в этом случае потратит много времени и усилий на взаимодействие с судебными приставами. И при этом качество выполняемых застройщиком “бесплатно” работ зачастую очень низкое.

Разница в двух следующих вариантах заключается в следующем. В последнем случае дольщик требует возмещения тех расходов, которые он уже фактически понес, то есть в этом случае дольщику нужно доказать, что данные недостатки были допущены застройщиком (до выполнения работ пригласить эксперта, уведомив предварительно застройщика о вызове эксперта и пригласив его на совместный осмотр).

В дальнейшем заключить договор и оплатить стоимость работ по устранению недостатков (перечень работ в договоре подряда должен соответствовать перечню работ в заключении специалиста), а затем обратиться в суд с требованием возместить компенсацию.

В данном случае очень важно доказать, что вы оплатили расходы по устранению именно допущенных застройщиком недостатков, а не решили сделать новый ремонт за счет застройщика. При соразмерном уменьшении цены ДДУ дольщик требует выплатить стоимость недостатков, которая оценивается экспертами, то есть среднерыночную стоимость устранения строительных недостатков, которые допустил застройщик.

При этом если эксперт посчитает стоимость строительных недостатков по верхней планке цены на подобные материалы и работы, то такой способ защиты будет выгоднее дольщику.

А что делать, если вы все-таки положились на свои собственные знания и убеждения и не пригласили на осмотр специалиста? И более того, произвели ремонт?

Приняв  объект с дефектами, не препятствующими использованию квартиры по назначению, предъявить требование о возмещении стоимости устранения строительных недостатков можно в течение гарантийного срока, установленного законом. 

В силу части 6 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» гарантийный срок составляет 5 лет с даты передачи объекта долевого строительства, за исключением гарантии на технологическое и инженерное оборудования, входящее в состав такого объекта долевого строительства. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – 3 года и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта. Договор долевого участия может увеличить гарантийный срок, но не уменьшить.

В случае обнаружения недостатков в течение гарантийного срока дольщик направляет застройщику претензию. Интересен вопрос срока устранения строительных  недостатков застройщиком. Закон определяет, что они должны быть устранены в разумные сроки.

В связи с тем, что критериев “разумности” срока нет, если в ДДУ не определен срок устранения недостатков, то разумный срок определяет сам дольщик, исходя из характера недостатков.

Однако мы советуем предоставлять застройщику срок для устранения не менее 10 дней. 

Срок устранения обязательно нужно указать в претензии, иначе разумность уже будет определять застройщик (как правило, застройщик ориентируется на срок, установленный Законом о защите прав потребителей для устранения недостатков работ, – 45 дней. 

На практике, если застройщик никак не реагирует на претензию дольщика, то суды исходят из того срока, который указал дольщик. Если застройщик предлагает устранить недостатки, но указывает срок для устранения.

В этом случае, если стороны о сроке не договорятся, разумность срок определит суд.

Если дольщик вместо устранения недостатков предъявляет денежные требования к застройщику, то в этом случае нужно исходить из общего срока выполнения требований потребителя – 10 дней.

Застройщик не устраняет недостатки: что делать?

Если застройщик отказывается устранять недостатки, единственное, что остается дольщику, – это обращаться в суд с требованием к застройщику об устранении недостатков или выплате денежных средств соответственно (уменьшении цены ДДУ или возмещении понесенных дольщиком расходов на устранение строительных недостатков). Судебный процесс занимает примерно от 2 месяцев и более. Если при рассмотрении иска будет назначена судебная экспертиза, то по практике такое дело может длиться от 6 месяцев и более. После вынесения решения суда дольщику необходимо его исполнить: получить исполнительный лист для принудительного исполнения (если застройщик не исполняет решение суда добровольно), обратиться с ним в службу судебных приставов (если требование денежное, то лучше в первую очередь обратиться в банк, в котором открыт счет у застройщика).

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/priemka-obekta-po-ddu/sudebnye-spory-s-zastroyshchikom-po-kachestvu-stroitelstva/

Лайфхак для обманутых дольщиков: требуем с застройщика абстрактные убытки

Застройщик обратился в суд

Елена Козина

Старший партнер юридической компании “ЭЛКО профи”, адвокат (Адвокатская палата города Москвы), к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Весьма затянувшийся на российском рынке недвижимости период, для которого характерны такие условные понятия, как “недострой” и “обманутые дольщики”, ставит перед юристами задачу по формированию практики применения адекватных способов защиты прав участников долевого строительства.

При нарушении условий договора долевого участия со стороны застройщика (например, нарушение срока передачи объекта) распространены два варианта действий участника долевого строительства. Первый: дождаться передачи квартиры, после чего обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта недвижимости.

Такой подход является перспективным только в том случае, если имеются предпосылки для вывода о способности застройщика исполнить обязательства в адекватные сроки: например, завершающая стадия строительства, наличие акта ввода в эксплуатацию и т.д. Второй вариант: расторжение договора с застройщиком.

Напомним, что прекращение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не требует соблюдения судебного порядка в том случае, если застройщик задержал передачу квартиры более, чем на два месяца. При прекращении договора по указанному основанию у застройщика возникает обязанность вернуть дольщику уплаченную цену договора. Статья 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов” (далее – Закон 214-ФЗ) предусматривает следующие сроки возврата денежных средств: при одностороннем порядке – в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ; в случае судебного порядка – в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо возврата цены ДДУ у застройщика возникает обязанность уплаты процентов за пользование денежными средствами, соразмерных 1/300 ставке рефинансирования Банка России, а если другой стороной договора участия в долевом строительстве является гражданин – в размере 1/150 ставки.

Далеко не каждого участника долевого строительства устраивает банальный возврат стоимости не переданной квартиры и уплата процентов, поскольку в силу динамичности рынка недвижимости спрос стабильно растет, что неизбежно влечет рост цен на жилье. Если два года назад 50 квадратных метров стоили, условно, 7 млн руб.

, то сегодня – 10 млн руб. Очевидно, что выплата цены расторгнутого ДДУ и неустойки не позволит дольщику приобрести альтернативный объект недвижимости с аналогичными характеристиками (площадь, местонахождение) по причине существенного изменения цены за тот период, что он находился в договорных отношениях с застройщиком.

С учетом компенсаторной функции убытков целесообразно применять именно данный способ защиты права участников долевого строительства, нарушенных неисполнением застройщиком его обязательств по ДДУ.

Однако иски о взыскании убытков с застройщика не получили особого распространения в судебной практике, поскольку суды полагают уплату дольщику процентов на цену ДДУ достаточным возмещением негативных последствий вынужденного расторжения договора.

В конце сентября Верховный суд Российской Федерации при рассмотрении дела А41-43982/2019 задал тенденцию к иной оценке судами требований о возмещении убытков, разъяснив разницу между процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и абстрактными убытками, причиненными неисполнением договора участия в долевом строительстве.

Суть спора по указанному делу заключалась в неисполнении застройщиком договора, в связи с чем участник долевого строительства обратился к застройщику (далее – ответчик) с иском о возмещении убытков.

Истец приобрел право требования на основании договора цессии, по которому ему были переданы права на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков в виде разницы между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения ответчиком обязательств по ДДУ и последующего расторжения договора.

Отметим, что цеденты уже получили от застройщика ранее уплаченную ими стоимость договора в размере 5,2 млн руб. При этом в результате проведенной оценки было установлено, что на момент расторжения договора стоимость квадратного метра существенно выросла, следовательно, у покупателя возник убыток в размере разницы между ценой договора и стоимостью квартиры на момент его расторжения.

Данные обстоятельства легли в основу требования о возмещении убытков в размере 788 тыс. руб. и штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы, как следствия безрезультатности досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный суд Московской области отказал в иске, посчитав излишним требование о возмещении убытков, поскольку все “потери” дольщика, по мнению суда, покрывались процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от подлежащей возврату цены договора согласно ст. 9 Закона 214-ФЗ.

Апелляционная и кассационные инстанции поддержали обозначенную позицию суда. При этом вызывает, как минимум, вопросы причина отклонения судом довода истца о необходимости применения п.

5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” и пункт 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года. В этих актах как раз указывается на право требовать взыскания убытков, определяемых разницей между ценой недвижимого имущества по договору и его текущей рыночной стоимостью.

В рассматриваемом деле суды ограничились ссылкой на то, что в приведенных истцом актах судов высшей инстанции не указано на возможность взыскания убытков сверх причитающейся неустойки. Однако, на наш взгляд, именно о такой возможности идет речь в п.

35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года, где размер убытков определяется как разница между размером денежных средств, инвестированных в квартиру, и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда. К тому же, в ст.

10 Закона 214-ФЗ прямо указана обязанность стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательство по договору, уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Определенной вехой в практике взыскания убытков с застройщика стала позиция ВС РФ по комментируемому делу, которая разграничивает функцию процентов, предусмотренных ст. 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, определяемых по правилам ст. 393.1 Гражданского кодекса. Предусмотренные ст.

9 Закона 214-ФЗ проценты являются минимальным размером платы за пользование застройщиком денежными средствами участника долевого строительства без осуществления встречного предоставления, то есть без передачи объекта строительства (квартиры).

Такие проценты покрывают убытки покупателя, связанные с просрочкой исполнения обязательства, но они не являются зачетными в части убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.

В целях возмещения потерь участника долевого строительства, понесенных им ввиду вынужденного расторжения договора, следует применять институт абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме и сверх процентов, определяемых в качестве “платы за деньги”, направлено на компенсацию его будущих потерь на приобретение исполнения, которое не осуществил застройщик.

Оценивая в качестве кульминационного вывод ВС РФ о том, что указанные проценты и убытки призваны компенсировать разные потери кредитора и могут быть взысканы наряду друг с другом, рассчитываем на кардинальное изменение судебной практики по обозначенным требованиям и фактическое признание судами восстановительного характера гражданско-правовой ответственности застройщика.

банки и банковская система, возмещение убытков, жилищное строительство, недвижимость, права потребителей, права человека, строительство, судебная практика, физлица, юрлица, Банк России, ВС РФ, Елена Козина

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/kozina/1418303/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.