Взыскание с застройщика неустойки

Содержание

Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году

Взыскание с застройщика неустойки

В 2020 году пандемия коронавируса вызвала приостановку работы многих государственных учреждений и частных компаний.

В период карантина власти были вынуждены в экстренном порядке менять законы, подстраиваясь под новую реальность.

В кризисное время государство традиционно защищает крупных игроков и целые отрасли, спасая их от банкротств.

Разные льготы получили туристические, железнодорожные, авиакомпании и другие отрасли, включая строительную. Данные изменения значительно затронули отношения дольщиков и застройщиков.

Хотите купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.

Что изменилось

2 апреля вышло Постановление Правительства РФ № 423, согласно которому:

  • дольщики не могут взыскать неустойку с застройщиков за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • дольщики не могут взыскать с застройщиков убытки (например, расходы по уплате арендной платы за арендуемую квартиру), вызванные просрочкой в передаче объекта долевого строительства за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года;
  • застройщики получили отсрочку в уплате неустоек, пеней, штрафов, убытков начисленных до 3 апреля 2021 года. Отсрочка предоставляется до 1 января 2021 года.

Данные меры приняты правительством ввиду невозможности для застройщиков осуществлять свою деятельность в период пандемии.

Ограничения на работу строительных компаний были введены на территории всей России, но в каждом регионе сроки приостановки были разные, однако нигде не был вынесен запрет на строительство с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года — срок, в течение которого действуют послабления. Таким образом, период освобождения застройщиков от ответственности многократно превышает длительность временного запрета на ведение строительства.

В частности, в Москве стройки должны были прекратить свою работу с 13 апреля 2020 года и смогли возобновить работу с 12 мая 2020 года. Месяц вынужденного простоя привел к отмене ответственности застройщиков сроком на девять месяцев, что нельзя назвать справедливым для дольщика.

Как норма отразилась на судебной практике

Данное постановление Правительства не всегда применяется судами:

  • не все юристы застройщиков требуют применения постановления и не просят полностью отказать во взыскании неустойки и убытков за период с 3 апреля 2020 года, несмотря на наличие такого права.
  • имеются случаи, когда суды отказывают застройщикам в предоставлении отсрочки в выплате неустойки, ссылаясь при этом на общие нормы российского и международного права, касающиеся обязательности исполнения судебных решений.

Согласно российским законам, суд имеет право принимать решение по своему внутреннему убеждению, а значит личное мнение судьи может не совпадать с мнением застройщика.

История судебной практики с новыми послаблениями новая, и свежие отказы в судах первых инстанций еще не прошли процедуру обжалования в вышестоящих инстанциях. Есть вероятность, что далее они будут отменены.

Но пока такие противоречивые судебные решения дойдут до Верховного суда, наступит 2021 год и вопрос перестанет быть актуальным.

Так часто происходит с новыми законами: пока сформируется судебная практика, проходит время, в течение которого разные судьи выносят противоречащие друг другу судебные постановления.

В 2020 году при оценке перспектив суда, дольщик должен понимать, что неустойка за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года взыскана скорее всего не будет. 

К чему привела данная защита застройщиков на практике

Поддержка строительной отрасли со стороны государства — своевременная и полезная мера: банкротство застройщика и оставление тысяч дольщиков без жилья сильно хуже, чем невозможность получить неустойки и другие денежные компенсации за просрочку.

В то же время, данная защита со стороны государства привела к недобросовестному поведению некоторых застройщиков. Понимая, что дольщик все равно не может взыскать с него неустойку за вышеуказанный период, девелопер уклоняется от передачи готового объекта долевого строительства, требуя от покупателя совершения невыгодных ему действий:

Подписание дополнительного соглашения об изменении сроков передачи объекта долевого строительства в целях исключения неустойки вообще

Девелопер может это требовать, даже если неустойка никак не связана с коронавирусом (если есть неустойка, начисленная до 3 апреля 2020 года).

Пример Квартиру должны были передать в ноябре 2019 года. Застройщик допустил просрочку, но дом достроил и готов передать вам квартиру в апреле 2020 года.

Вы приходите на приемку и застройщик говорит, что условием передачи квартиры в апреле является подписание вами соглашения, по которому вы отказываетесь от взыскания неустойки за период с начала просрочки (ноябрь 2019 года) до апреля 2020 года (дата реальной передачи объекта).

Раньше вы могли отказаться от такого сомнительного предложения. Застройщик понимал, что неустойка продолжает начисляться. То есть такое поведение застройщика означало взыскание с него еще большей неустойки за больший период времени.

А теперь застройщик может шантажировать вас тем, что передаст квартиру не в апреле 2020 года, а в декабре 2020 года и никаких санкций за это не понесет. А вы все это время будете снимать квартиру или жить с родителями.

И действительно неустойка в этот период не начисляется, так что дольщик оказывается в сложной ситуации.

Тут можно поддаться на шантаж застройщика и отказаться от неустойки или отказаться от предлагаемых условий. Если дольщик принимает решение отказаться, то ему надо пойти в суд с иском о признании права собственности.

С решением суда о признании права собственности можно вселиться в квартиру без акта приема-передачи, и застройщик не сможет ничего с этим сделать. Время дольщик все равно потеряет — суд по признанию права собственности будет идти не меньше 2-3 месяцев, — но неустойку взыщет.

При принятии решения надо оценить все риски и взвесить расходы.

Подписание дополнительного соглашения и оплата дополнительных квадратных метров, построенных застройщиком сверх договора без предоставления дольщику документов, подтверждающих увеличение площади

Пример Вы приходите на приемку квартиры и застройщик уверяет вас, что площадь квартиры после достройки оказалась на три квадратных метра больше, и требует с вас доплаты.

Но не предоставляет вам документов, подтверждающих данный факт. В качестве инструмента шантажа он использует тот же аргумент, что и вышеприведенном случае.

Если вы не доплатите сейчас, то застройщик отложит вопрос передачи квартиры до конца 2020 года.

Проблема решается признанием права собственности через суд. Потеря по времени все равно будет, но не девять месяцев. При принятии решения надо понять, имеется ли увеличение площади объекта в реальности. Если имеется, то лучше доплатить. Если нет, то признавать право собственности через суд.

Подписание документов, подтверждающих отсутствие претензий дольщика к качеству объекта при наличии дефектов

Пример При передаче объекта, вы обнаруживаете дефекты, застройщик тоже их видит, но требует от вас подписать бумагу, подтверждающую их отсутствие, угрожая отказом в передаче готовой квартиры до конца 2020 года.

Способа борьбы тут два:

  1. Первый так же пойти через признание права собственности и иском о взыскании расходов на устранение дефектов. Эти требования можно объединить в один иск или разделить на два в зависимости от ситуации.
  2. Второй вариант — это подписание документа, предлагаемого застройщиком, а потом реализации попытки взыскать расходы на их устранение ссылаясь на то, то дефекты были скрытые, и вы их просто не обнаружили при приемке.

Памятка

  • Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
  • Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
  • Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
  • Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
  • 15 Сен 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/chto-nado-znat-pro-neustoyki-s-zastroyshchika-v-2020-godu.html

Застройщик не выплачивает неустойку по исполнительному листу

Взыскание с застройщика неустойки

После вынесения судебного решения в пользу заявителя довольно часто застройщик не выплачивает неустойку по исполнительному листу, ссылаясь на сложное финансовое положение, отсутствие денежных средств.

Иногда судебное решение им просто игнорируется.

По этой причине важно знать, каким способом лучше воспользоваться для взыскания денег с застройщика в соответствии с решением, вынесенным судом, куда нужно обращаться и какие документы для этого потребуются.

Порядок выдачи исполнительного листа и варианты исполнения судебного решения

Если застройщик не платит по выигранному суду, то для исполнения судебного решения можно самостоятельно обратиться в банк, в котором были открыты счета застройщиком.

Предварительно заявителю необходимо обратиться в суд для выдачи на руки исполнительного листа, срок получения которого может составлять от нескольких дней до нескольких недель с момента вынесения решения.

В течение этого времени судебное решение должно быть опубликовано в электронной картотеке, полностью подготовлен его текст и завершены прочие формальности.

Для получения исполнительного листа необходимо обратиться в канцелярию суда и обратить внимание на правильность оформления документа, к которому предъявляются следующие требования, касающиеся его содержания:

  • наличие подписи судьи, выносившего решение по конкретному делу;
  • отсутствие ошибок и опечаток;
  • указание всех сторон, сумм и прочих сведений;
  • указание даты выдачи листа и даты вынесения судебного решения.

При невозможности самостоятельного получения денег с застройщика из-за отсутствия времени на обращение в банк, а также на получение сведений о реквизитах застройщика, можно воспользоваться услугой судебных приставов, которые также помогут в том случае, когда застройщик не может заплатить неустойку из-за недостаточности средств на его счетах.

В течение какого срока требования по исполнительному листу должны быть удовлетворены

В соответствии со ст.

36 ФЗ «Об исполнительном производстве»,требования по исполнительному листу должны быть удовлетворены в срок, составляющий два месяца (за исключением случаев, когда сроки на удовлетворение требований по исполнительному листу определены законами или другими нормативно-правовыми актами). Предъявление взыскателем исполнительного листа в службу судебных приставов возможно в течение трёх лет, т.е. в течение общего срока исковой давности. После его истечения истребовать деньги можно только по вынесенному судом решению.

Как ускорить взыскание долга в случае затягивания этого процесса судебными приставами

Взыскание половины всех доходов должника и арест его ценного имущества могут осуществляться судебными приставами в принудительном порядке. Но процесс взыскания долга часто затягивается.

Срок на отправку исполнительного листа в ФСПП составляет три дня, затем в течение трёх дней судебным приставом выносится решение по исполнительному производству.

Срок возврата долга застройщиком в добровольном порядке составляет пять дней.

При нарушении этого срока приставом отправляются запросы на имущество, имеющееся у должника. В результате процесс затягивается. При этом убытки несут не пристав и застройщик, а заявитель.

Ускорить этот процесс можно путём подачи жалобы в суд или в прокуратуру. В случае доказательства ненадлежащего исполнения обязанностей судебными приставами сумма долга может взыскиваться из государственной казны.

Нодля запуска такого процесса лучше обратиться к квалифицированному юристу.

Какими схемами пользуется застройщик для уклонения от уплаты штрафов и долгов

Перед предъявлением требований по взысканию долга с девелопера необходимо оценить создавшуюся ситуацию. Обычно для уклонения от уплаты штрафов и долгов застройщик пользуется следующими схемами:

  • составление нового соглашения, в котором указывается новый срок сдачи дома в эксплуатацию при нарушении прежнего. В случае подписания такого документа потребовать неустойку и компенсацию с застройщика невозможно;
  • предложение компенсации за отказ от требований по выплате неустойки. В случае согласия с таким предложением будет не только меньшей сумма компенсации, по сравнению с положенной по закону, но и выплата её будет затягиваться. При этом потребовать выплату неустойки через суд будет невозможно из-за письменного отказа.

При долевом строительстве любой его участник может обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом на основании решения, вынесенного судом о взыскании денежных средств, вложенных в строительство. Срок вынесения решения после образования задолженности должен составлять три месяца при общей сумме в 100 тыс. руб.

Возбуждение дела в суде и признание компании-застройщика банкротом невыгодно её учредителям и владельцам, поэтому ими будут прилагаться значительно большие усилия для устранения возникшего спора, включая продажу другого имущества, имеющегося в наличии.

Как взыскать неустойку при отсутствии денег на счету застройщика

Взыскать неустойку по ДДУ невозможно при отсутствии или небольшом остатке денег на счету застройщика. При этом у застройщика может быть счёт не только в конкретном банке, но и в другом, который не афишируется. В таком случае можно предпринять следующие действия:

  • найти дополнительные счета самостоятельно и обратиться в банк для взыскания неустойки;
  • обратиться к судебным приставам, в перечень услуг которых входитисполнительное производство застройщиков.

При оказании юридической помощи квалифицированными специалистами в перечень услуг входит также принятие соответствующих мер, касающихся:

  • ареста имущества, которое принадлежит должникам;
  • запрета на определённые действия, которые могут совершаться должником, а также третьими лицами (если такие действия связаны с имуществом, ставшим объектом спора).

Опытный юрист поможет с минимальными затратами времени и средств взыскать долг с застройщика. Эффективно оказывать помощь по взысканию долга и выявлению всех активов, имеющихся у застройщика, позволяют современные и надёжные каналы, применяемые для проведения глубокого розыска.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая компания “Деловой подход”

Источник: https://del-pod.ru/zastrojshchik_ne_vyplachivaet_neustojku_po_ispolnitelnomu_listu.html

20 фактов о неустойке за просрочку передачи квартиры застройщиком по ДДУ: важные моменты, которые нужно учесть при взыскании неустойки

Взыскание с застройщика неустойки

В данной статье мы собрали все самое важное о взыскании неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры.

Если у вас нет времени читать подробные инструкции и разъяснения юристов, то данная статья поможет быстро узнать основные нюансы при взыскании неустойки за просрочку ДДУ.

В статье мы отвечаем честно на вопросы о сроках взыскания неустойки за просрочку передачи квартиры и другие вопросы дольщиков о процессе взыскания.

  • Факт № 1: Неустойку можно взыскать за просрочку передачи квартиры или иного объекта (в ДДУ обычно указано 2 срока: срок ввода в эксплуатацию и срок передачи объекта по ДДУ; за нарушение первого срока отсутствует ответственность застройщика, за нарушение второго срока можно взыскать указанную выше неустойку). Поэтому внимательно почитайте ДДУ и определите срок передачи объекта по ДДУ.
  • Факт № 2: Вы можете использовать различные способы применения ставки рефинансирования: действующую на день подписания акта (дату подачи иска в суд), на день наступления срока передачи в договоре или по периодам действия ставки. Практика на этот счет различная, есть правовое обоснование каждого способа. Выбирайте тот, который наиболее выгоден для вас.
  • Факт № 3: Чем раньше вы начнете взыскивать неустойку, тем больше шансов на ее реальное получение. Решение суда – это еще не деньги на вашем счету. Зачастую легче добиться положительного решения суда, чем его исполнить. Деньги застройщика, к сожалению, имеют свойство уменьшаться: застройщик может продать все квартиры и соответственно деньги перестанут поступать на счет застройщика, а может просто вывести активы. Как правило, в России застройщики под каждый жилой комплекс регистрируют отдельное ООО: тот, кто не успел получить неустойку, пока шли активные продажи и строительство дома, рискует остаться с исполнительным листом без реального взыскания денег. Рекомендуем начинать взыскание, начиная с 2-3 месяцев просрочки. 
  • Факт № 4: День передачи по акту включается в период просрочки, а последний день срока по ДДУ в срок просрочки не включается. Узнайте, как правильно рассчитать период просрочки и неустойку по ДДУ здесь. В статье также есть онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать неустойку любым способом (калькулятор сам подставит нужную ставку рефинансирования, правильно определит период просрочки, исходя из ваших данных, и учтет все изменения законодательства относительно расчета неустойки). Для получения результата расчета не нужно оставлять контактные данные.
  • Факт № 5: Желательно до подачи иска в суд обратиться к застройщику с претензией (исходя из сложившейся практики, срок рассмотрения – 10 календарных дней с даты направления претензии). В претензии обязательно укажите ваши банковские реквизиты. Претензию необходимо отправить ценным письмом с описью вложений (чтобы в суде подтвердить факт направления именно претензии застройщику) по юридическому адресу застройщика. Обратите внимание, что если вы покупали квартиру по договору уступки, то требования вам нужно предъявлять не к стороне вашего договора (цеденту), а застройщику. Можно вручить претензию под роспись, но с точки зрения подачи иска в суд это особого смысла не имеет (редко добровольно застройщики исполняют требования в претензии, а при личном вручении вы не сможете доказать, что лицо, которое приняло претензию, имело соответствующие полномочия). При несоблюдении досудебного порядка урегулирования суд может не взыскать штраф в размере 50 % от присужденной суммы за отказ застройщика исполнить законные требования потребителя (несмотря на иную позицию Верховного суда на этот счет). Подробнее о том, как подготовить и отправить застройщику претензию о выплате неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ читайте здесь. В статье вы найдете также шаблон претензии застройщику.
  • Факт № 6: Если сумма неустойки менее 1 млн. рублей, то госпошлина не уплачивается. Если более 1 млн. руб., то уплачивается госпошлина за вычетом пошлины, причитающейся на 1 миллион рублей.
  • Факт № 7: Если период просрочки и соответственно неустойка большие, то рекомендуем “дробить” период на несколько исков, так как, как правило, в совокупности при взыскании неустойки по периодам получится больше, чем если заявить одним иском слишком большую сумму. К тому же это поможет уменьшить госпошлину, учитывая предусмотренную льготу на сумму до 1 млн.руб. Но нужно учитывать практику конкретного суда, некоторые судьи “не любят” такое дробление.
  • Факт № 8: Если на момент подачи иска в суд объект не передан, вы можете в суде увеличить требования на дату судебного заседания. Но есть один важный момент. При увеличении требований суд может отложить судебное разбирательство (для того чтобы ответчик ознакомился с расчетом и т.д.). Поэтому при длящихся неустойках мы рекомендуем выбирать “золотую середину”: если подписание акта не предвидится, заявить об увеличении требований на 1-2 заседании, а оставшуюся сумму взыскивать отдельным периодом (или заявить в иске второе требование о взыскании неустойки по день исполнения обязательства без суммы; практика удовлетворения таких требований есть, хотя и не очень распространенная).
  • Факт № 9: Совершение сделок с объектом ДДУ, если уже оформлено право собственности на него (то есть продажа по ДКП/дарение недвижимости), не препятствует вашему обращению в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки, поскольку требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда возникли в связи с нарушением застройщиком обязательств по ДДУ. Ваши последующие действия по распоряжению полученной по ДДУ квартирой (после регистрации права собственности на нее) не имеют отношения к спору с застройщиком по неустойке. Однако если вы распорядились объектом ДДУ до регистрации права собственности (по договору уступки прав требований), то новому дольщику переходят все права, включая требования по неустойке за прошлый период, за исключением случаев, когда в договоре уступки прямо предусмотрено, что определенные права не переходят к новому дольщику (например, право требования неустойки за определенный период).
  • Факт № 11: Срок исковой давности составляет 3 года и течет по каждому дню просрочки в отдельности, а не с даты передачи объекта по ДДУ

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/dolevoe-sroitelstvo/vzyskanie-neustoyki-ddu-s-zastroyshchika/20-faktov-o-neustoyke-za-prosrochku-peredachi-kvartiry-po-ddu-vazhnye-momenty-kotorye-nuzhno-uchest-/

Неустойка с застройщика – Взыскание денежных средств через суд

Взыскание с застройщика неустойки

В тех случаях, когда строительная компания допускает задержку в передаче объекта, дольщики имеют право потребовать с застройщика неустойку. Также неустойка может быть взыскана со строительной компании за просрочку устранения выявленных при передаче объекта недостатков.

В настоящее время востребована покупка недвижимости по договору долевого участия. Договор долевого участия (ДДУ) заключается на этапе строительства дома и, соответственно, цена объекта гораздо ниже.

Второй положительный момент – вы покупаете совершенно новый объект, а не вторичное жилье.

Есть и отрицательные стороны. Нередки ситуации, когда застройщик допускает просрочку передачи объекта дольщику, либо передает объект со строительными дефектами и затягивает с устранением выявленных недостатков.

В том случае, если строительная компания нарушает указанный в ДДУ срок передачи жилого помещения, то дольщик вправе обратиться к застройщику с требованием о выплате неустойки за просрочку исполнения договора.

Дольщик имеет право потребовать выплаты застройщиком неустойки не только за просрочку в передаче объекта, но и за затягивание сроков устранения выявленных недостатков. Причем, не только при передаче жилого помещения, но и впоследствии, уже в процессе эксплуатации.

Гарантия строительной компании действует на:

  1. Недостатки, выявленные в самом здании, среди них дефекты обнаруженные в:
    • несущих конструкциях здания;
    • стенах, фасаде и прилегающей к зданию территории общего пользования;
    • конструкции окон и дверей, а также проемов.
  2. Недостатки в инженерных коммуникациях всего здания или отдельного жилого помещения, среди них:
    • система вентиляции всего дома или отдельных его частей;
    • любые повреждения лифта (шахты или кабины);
    • систем водоснабжения (общего или в отдельных помещениях) и отопления.

Размер неустойки с застройщика по ДДУ за нарушение сроков устранения недостатков будет зависеть от того, насколько выявленный недостаток повлияет на возможность проживания в квартире. Здесь есть два варианта расчета неустойки.

Вариант первый. Выявленные дефекты не влияют на возможность проживания в квартире, в этом случае неустойка за просрочку устранения недостатков будет рассчитываться в зависимости от стоимости тех расходов, которые потребуются для устранения дефектов. Сама стоимость определяется следующим образом:

  1. При устранении дефектов самостоятельно, самим дольщиком. В зависимости от фактических расходов на ремонт. Дольщик собирает все чеки, квитанции, договоры и указывает общий итог расходов. Учитываются не только стоимость купленных материалов, но и средства, затраченные на оплату работы ремонтной бригады.
  2. При планировании устранения дефектов, если ремонт еще не производился ни дольщиком, ни застройщиком. Проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Приглашенный эксперт фиксирует выявленные недостатки, устанавливает их причины и составляет смету на проведение всех ремонтных работ. Эту смету дольщик при расчете размера неустойки берет за основу.
  3. Дольщик обращается в стороннюю строительную или ремонтную компанию. В этом случае компания самостоятельно составляет смету на стоимость работ по устранению дефектов. Если застройщик откажется оплачивать ваши расходы и вы обратитесь с иском в суд, последний может назначить независимую строительную экспертизу.

Вариант второй. Выявленные дефекты делают жилое помещение непригодным для проживания. В этом случае неустойка считается от стоимости всего объекта.

Дольщик может инициировать взыскание неустойки по ДДУ не только за просрочку передачи объекта или устранения каких-либо дефектов квартиры или дома, но и любых апартамент.

Для расчета размера неустойки на нашем сайте имеется калькулятор ДДУ, с помощью которого вы сможете рассчитать примерный размер неустойки. Более точным будет расчет, сделанный самостоятельно, с помощью обычного калькулятора. Он не сложный.

Неустойка зависит от цены объекта и периода просрочки.

Конкретная сумма определяется на основании ставки рефинансирования Центрального Банка на текущий день и начисляется за каждый день просрочки до того дня, пока строительная компания не выполнит договорные обязательства.

Итак, для расчета неустойки потребуются следующие цифры:

  • ставка рефинансирования (ключевая ставка) ЦБ РФ на день «Х»;
  • коэффициент, который применяется к ставке ЦБ (для физических лиц это 1/150 ставки);
  • стоимость объекта, указанная в ДДУ;
  • количество дней просрочки.

Расчет производится по следующей формуле:

РН = 1/150 СР * ЦО * КДП, где:РН – размер неустойки;СР – ставка рефинансирования (текущая);ЦО – цена объекта ДДУ;

КДП – количество дней просрочки.

Пример расчета неустойки

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/neustojka-s-zastrojshhika

Суд с застройщиком

Взыскание с застройщика неустойки

Моя родственница купила квартиру в новостройке, а застройщик сдал ее позже срока и меньшего размера. Это он, конечно, зря.

Константин Серых

умеет общаться с застройщиками

Я помог ей получить неустойку и вернуть деньги за недостроенные метры. Об этом песнь моя.

В июле 2016 года моя родственница заключила договор участия в долевом строительстве. Застройщик обещал получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в третьем квартале 2017 года и в течение 90 дней после этого передать квартиру.

Летом 2017 года он сообщил, что срок получения разрешения переносится на четвертый квартал, и предложил заключить дополнительное соглашение к договору. Застройщик снимал с себя ответственность за задержку сроков. Причиной задержки, по его словам, были обильные летние дожди. Отшумели летние дожди, говорит.

Дожди предотвратить невозможно, но они абсолютно естественны для нашего региона. Поэтому я посоветовал родственнице не заключать новых соглашений с застройщиком, а в случае задержки срока сдачи квартиры требовать выплаты неустойки. Я обещал поддержать ее при общении с застройщиком и, если понадобится, подготовить необходимые документы.

В январе 2018 застройщик пригласил родственницу на приемку. Я пошел с ней. В квартире было много недостатков. В стене между ванной и кухней не было отверстия для прокладки труб, окна и дверь на лоджию грязные, на откосах — щели и трещины, лифт не работал. А еще выяснилось, что фактическая площадь квартиры меньше проектной почти на квадратный метр.

Типовой бланк претензии, который нам выдал представитель застройщика

Повторная приемка состоялась через две недели — 14 февраля 2018 года. Мы убедились, что недостатков нет, и начали подписывать документы.

Интересы застройщика на этапе приемки представляла другая фирма. В акте приема-передачи было указано, что застройщик снимает с себя ответственность за меньший метраж. Обязательства по договору якобы выполнены, а стороны претензий не имеют.

Ага, щас. Напугал ежа судебной практикой.

На такие попытки испугать участников долевого строительства лучше вообще не обращать внимания.

Я понимал, что застройщик нарушает сроки передачи квартиры, поэтому заранее составил претензию, изучил законы и судебную практику.

Права дольщиков защищает Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей.

В претензии я описал всю ситуацию: задержка сроков сдачи квартиры и отличие фактической площади от проектной. На момент подачи претензии просрочка составила 48 дней. Площадь квартиры была меньше проектной на 0,83 м².

Мы предложили застройщику добровольно выплатить неустойку в размере 41 517,12 рублей и вернуть переплату за недостроенные метры в размере 31 125 рублей. В случае отказа — суд. Требования я подкрепил судебной практикой и ссылками на законы.

Чтобы лишить застройщика такого аргумента в суде, я составил заявление с предложением изменить акт приема-передачи.

Заявление с предложением об изменении акта приема-передачи. В качестве причины — имеющаяся претензия
Мы вручили застройщику документы 15 февраля 2018 года. Ответ на заявление пришел через месяц — 14 марта. Застройщик отказался менять акт приема-передачи, потому что не видел для этого оснований.

«Атань!» — говорит застройщик.

В тот же день моя родственница приняла квартиру, и мы начали готовиться к суду.

После изучения судебной практики я пришел к выводу, что застройщику выгодно доводить дело до суда.

Этому способствует статья 333 Гражданского кодекса РФ. Ее положения дают суду право уменьшать размер неустойки, если она явно завышена. Застройщик, как правило, всегда ходатайствует о ее применении. В большинстве случаев суд неустойку уменьшает, различается лишь размер ее снижения. Поэтому при выборе места подачи иска лучше исходить из практики, которая сложилась в конкретных судах.

На случай, если застройщик будет ссылаться на подписанный акт приема-передачи, я сразу упомянул в иске заявление с предложением изменить акт, в котором мы оспаривали нужные пункты.

С момента подачи претензии до фактического приема квартиры прошло время. Просрочка передачи квартиры на момент подачи иска составляла 82 дня.

Поэтому мы просили суд взыскать с застройщика неустойку побольше — 70 925,08 рублей, переплату за лишние метры — 31 125 рублей, проценты за пользование чужими средствами — 391,08 рублей и штраф за отказ возместить неустойку в добровольном порядке в размере 50% от суммы неустойки. Еще я включил в иск требование компенсировать моральный вред — 76 000 рублей. Цена иска составила 102 441,16 рублей.

Заявление о допуске представителя. Составляется в свободной форме с соблюдением основных формальностей

Мы решили, что представлять интересы родственницы в суде буду я, а дело будем вести совместно.

Второе заседание было по существу. К нему я подготовил возражения на снижение неустойки, сослался на позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ. Я обратил внимание суда, что ответчик не доказал, в чем заключается несоразмерность суммы неустойки.

В своем выступлении я подтвердил исковые требования, аргументировал, почему они должны быть удовлетворены, и отметил отсутствие оснований для снижения размера неустойки.

Представитель застройщика, к нашему удивлению, требование о возврате переплаты признал. В удовлетворении остальной части иска просил отказать.

Сложно сказать, победа это или поражение. Результат мою родственницу устроил, желания подавать апелляцию и требовать отмены снижения неустойки у нее не было — значит, победа. Застройщик решение не оспаривал. В законную силу решение вступило 2 июля 2018 года.

Чтобы исполнить решение суда и взыскать деньги с застройщика, нужен исполнительный лист. Заявление о его выдаче я подал в канцелярию суда.

В заявлении указано, что лист необходимо выдать взыскателю на руки

Мы решили не обращаться к судебным приставам и взыскать деньги через банк застройщика. В ДДУ были все необходимые для этого реквизиты.

Вот так за 5 месяцев мы с родственницей победили застройщика и восстановили справедливость. 15 февраля подали претензию, а 13 июля получили деньги — неустойку, проценты, штраф, компенсацию за моральный вред и переплату за недостроенные метры.

  1. Не заключайте с застройщиком дополнительные соглашения, в которых он снимает с себя ответственность за нарушение срока передачи квартиры. Так вы сможете рассчитывать на компенсацию.
  2. Если фактическая площадь квартиры меньше проектной, сначала изучите договор. Если в нем по этому поводу ничего нет, можно требовать по закону соразмерного уменьшения цены квартиры за недостроенные метры.
  3. Если застройщик не хочет добровольно удовлетворять ваши требования, обращайтесь в суд. Перед иском подготовьте претензию, изучите судебную практику и законы.
  4. В судебном заседании всегда возражайте против снижения размера неустойки. Требуйте столько, сколько положено по закону или договору. Вы потребитель, это ваше право.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/neustoyka-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.