Выкуп доли квартиры через суд

Содержание

Принудительная продажа доли в квартире через суд, как заставить продать долю в квартире через суд

Выкуп доли квартиры через суд

» Жилищные споры » Принудительная продажа доли в квартире через суд

10 115 просмотров

Долевое владение жилым помещением нередко превращается для сособственников в настоящую головную боль. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, полагаясь на ст. 35 Конституции РФ.

Однако дольщикам, уставшим от неудобств со стороны сособственника, необходимо знать, что в некоторых ситуациях последнего можно принудить к продаже его части недвижимости в судебном порядке.

Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда

Ответ на этот вопрос раскрывается в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Здесь описывается порядок выдела доли в квартире в натуре.

Данное мероприятие проводится, если в квартире имеется достаточная площадь, а также отдельные входы, жилые помещения и независимые системы коммуникаций (кухни, санузлы и пр.) для каждого отдельно взятого собственника.

На практике выделить долю в натуре удается крайне редко, скорее наоборот – большинство квартир оказываются маленькими, в то время как собственников в них насчитывается много.

Установить порядок пользования такими жилыми помещениями также затруднительно – для составления приемлемого графика подчас не хватает ни общей площади, ни изолированных комнат. В связи с этим единственным выходом остается выкуп доли.

Как правило, долю у одного или нескольких сособственников выкупает тот человек, который владеет самой большой или хотя бы значительной долей в квартире.

Данная сделка может быть проведена как по полюбовной договоренности (например, при обращении 2 сторон к услугам нотариуса по устраивающей обоих цене), так и по судебному постановлению.

Инициирование судопроизводства подразумевает наличие неразрешенного конфликта – это значит, что 1 владелец хочет приобрести долю, в то время как другой не желает расставаться с принадлежащим ему имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любом, даже самом малом размере, однако принудить хозяина к продаже его части недвижимости все же можно.

Чтобы принудительная продажа доли оказалась возможной, должны быть одновременно соблюдены 3 обязательных условия. Речь идет про следующие положения:

Совокупность условийОписание
Незначительность доли в праве общей собственности на жилое помещение.Суд определит, насколько значительна доля, отталкиваясь от технических характеристик квартиры и количества сособственников. Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире вполне можно признать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире уже не получится назвать незначительной.
Ничтожно малую долю невозможно выделить в натуре.Если бы это было возможно, любые споры и разбирательства с сособственником подошли бы к концу, ведь ему были бы выделены конкретно его квадратные метры. Увы, подавляющее большинство квартир не могут быть фактически разделены и разграничены между совладельцами.
Хозяин ничтожно малой доли не проживает в спорной недвижимости и/или незаинтересован во владении и управлении своей долей.Если собственник на постоянной основе проживает в квартире, где владеет незначительной долей, даже суд не сможет принудить его к продаже его имущества.А вот если владелец проживает по другому адресу, не оплачивает коммунальные платежи и налоги по спорной недвижимости и в целом не имеет к ней имущественного интереса, то все это сыграет на руку Истцу.

При отсутствии хотя бы 1 из вышеперечисленных условий Истцу не удастся выиграть дело, ведь баланс интересов сторон окажется нарушен.

При рассмотрении дела важность для суда будет иметь и определение следующих нюансов:

  1. Как имущественный интерес владельца спорной доли соотносится с теми неудобствами, которые он доставляет другим сособственникам? Суд решает, что важнее – оставление незначительной доли ее хозяину или учет интересов других содольщиков.
  2. Как и когда совладельцы получили свои доли в праве общей собственности на жилое помещение?
  3. Знал ли нынешний владелец незначительной доли о том, что после ее приобретения ему будет принадлежать ничтожно малая часть недвижимости?
  4. Нарушает ли владелец незначительной доли права других участников долевой собственности (например, незаконно сдавая какую-либо комнату внаем, регистрируя в жилом помещении посторонних лиц и пр.)?
  5. Каковы здоровье и возраст собственника, которого планируется лишить доли? Есть ли у него дети, и на какой работе он трудится?
  6. Кем приходятся друг другу обе стороны конфликта (родственниками или посторонними людьми)? Есть ли потенциальная возможность того, что они смогут вместе использовать общее имущество?

Досудебное урегулирование

Попытка досудебного урегулирования ситуации не обязательна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны Истец приложил максимум усилий для разрешения спора. Этап досудебного урегулирования предполагает:

  1. Написание и отправку письма владельцу незначительной доли. Письмо составляет в свободной форме. В нем должны содержаться персональные сведения об Адресате и Адресанте (их ФИО, адреса проживания/регистрации), а также предложение о продаже микродоли. Можно указать цену, за которую отправитель готов выкупить ничтожно малую долю, или упомянуть, что он открыт для обсуждения конечной стоимости сделки. Подробнее: Образец о предложении выкупа доли в квартире
  2. Сохранение документального подтверждения того, что письмо было передано или отправлено Адресату. Для этого можно либо попросить Адресата расписаться и проставить дату принятия на дубликате письма (при личной передаче из рук в руки), либо оставить у себя чеки и квитанции из почтового отделения (при отправке). Отправлять документ рекомендуется ценным письмом с уведомлением о вручении.
  3. Ожидание ответа. Будет достаточно подождать 30 дней. Если за это время сособственник не соизволит ни отказаться от предложения, ни согласиться на него, гражданину, желающему выкупить долю, нужно будет обратиться в суд.

Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий

Мирное урегулирование ситуации может либо не увенчаться успехом, либо и вовсе быть пропущено инициатором разбирательства. Тогда гражданину понадобится отправиться в районный суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.

Определение цены спорной доли

Перед подачей заявления в суд Истцу рекомендуется определить стоимость ничтожно малой доли, выступающей предметом спора. Так он сможет заранее узнать, какую сумму (называемую «компенсацией») ему понадобится заплатить Ответчику в случае удовлетворения исковых требований.

Оценкой доли в квартире занимаются профессиональные независимые оценщики.

Стоимость доли будет зависеть не только от ее размера, но и от того, насколько активно Ответчик был вовлечен в улучшение общего жилья (например, за свои средства проводил ремонт, оснащал квартиру коммуникациями и пр.). Ту цифру, которую специалисты получат после проведения всех расчетов, понадобится указать в исковом заявлении.

Если Ответчик будет не согласен с конечной стоимостью, он сможет написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, экспертизы оценивания. Также стороны могут составить совместное ходатайство о проведении экспертизы во время непосредственного судебного процесса.

В случае удовлетворения исковых требований Ответчик должен будет возместить Истцу все расходы, в т.ч. и за определение цены спорной доли. Если оценка стоимости спорной доли проводилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), то Ответчик возвращает деньги за обе этих процедуры.

Чем больше документальных доказательств Истец предоставит суду в подтверждение своей позиции, тем больше шансов будет у него на выигрыш дела. При этом минимальный комплект материалов выглядит следующим образом:

  • основное заявление (+ его копии по количеству участвующих сторон, включая самого Истца, всех Ответчиков и суд);
  • выписка из домовой книги или поквартирная карточка;
  • технический план квартиры;
  • документ, подтверждающий право собственности Истца на его долю;
  • выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках и их долях;
  • квитанция об оплате госпошлины, рассчитываемой от индивидуальной цены иска на основании ст. 333.19 НК РФ (не может быть меньше 400 и больше 60000 рублей);
  • заключение оценщика о стоимости ничтожно малой доли (если экспертиза уже проводилась);
  • обоснование мотивированности предъявляемого иска (например, квитанции об оплате коммунальных услуг только Истцом, выписка из ЕГРН о наличии у Ответчика другой недвижимости и пр.);
  • дополнительные документы, способные подтвердить мотивированность предъявляемого иска (например, копия письма с предложением выкупить долю в полюбовном порядке и пр.).

Написание заявления

Исковое заявление составляется в письменной форме. Оно должно содержать в себе следующие пункты:

  • полное наименование и адрес расположения судебной инстанции;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Истца;
  • ФИО, адрес проживания/регистрации Ответчика;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • описание обстоятельств и причин, приведших к подаче иска (например, невозможность совместного проживания в жилом помещении);
  • номер и адрес расположения общей квартиры;
  • указание размеров долей Истца и Ответчика, их сравнение между собой для отражения незначительности доли последнего;
  • описание того, как Истец и Ответчик получили их доли в праве общей собственности (например, в наследство);
  • подтверждение мотивированности иска (например, проживание Ответчиком в другой квартире, неуплата им коммунальных платежей и пр.);
  • наличие/отсутствие попыток мирного урегулирования спора;
  • ссылка на ст. 252 ГК РФ;
  • просьба о признании доли Ответчика в праве общей собственности незначительной и о ее принудительной продаже Истцу;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.

Скачать образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Еще на начальном этапе разбирательства, после того, как определяется рыночная стоимость спорной доли, Истец перечисляет данную сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ.

В случае, если иск будет удовлетворен, доля перейдет к Истцу, а Ответчик получит заранее отложенные и сохраненные денежные средства. При отказе в удовлетворении иска деньги будут просто возвращены Истцу.

Сроки

Судопроизводство возбуждается в течение 5 дней после того, как судебный канцелярист получает заявление и копии прилагаемых материалов. При этом орган может отказать Истцу в принятии заявления, сославшись на несоблюдение установленного регламента (например, если гражданин составит свое прошение с ошибками или не приложит к делу какой-либо важный документ).

Судебный процесс может затянуться на срок до 2 месяцев, причем вовсе не по вине суда – чаще всего сами стороны начинают искусственно усложнять разбирательство, требуя проведения все новых экспертиз, приглашения не заслушанных ранее свидетелей и пр.

Судебная практика по принудительной продаже долей отличается крайней неоднозначностью.

Дело заключается в том, что в каждом отдельно взятом случае судья анализирует имеющиеся обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации срабатывают не всегда.

Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при вынесении решения, Истцу понадобится подготовиться к процессу как можно основательнее.

Пример. Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно продемонстрирована в деле Ивана и Варвары Н. Супруги проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 кв. м. вместе со своей несовершеннолетней дочерью. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкой родственницы собственниками жилого помещения значились еще 3, посторонних им, лица, – всего 7 совладельцев. Семейство Н. решило заняться выкупом незначительных долей 2 сособственников, однако из-за того, что сторонам не удалось сойтись в цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.

В удовлетворении исковых требований супругам Н. было отказано. Они подали апелляцию в Московский городской суд. Здесь предъявленные доказательства посчитали обоснованными.

Собственники ничтожно малых долей имели другую недвижимость и в квартире не проживали, а выделить их доли в натуре не представлялось возможным.

Следовательно, имелись 3 основных условия для совершения принудительной продажи.

Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя коллегию, что они нуждаются в квартире. Они также были не согласны со стоимостью, рассчитанной оценщиком.

Однако ответчики не сделали ничего для отстаивания своей позиции – никаких дополнительных документов не предоставили, на проведении новой экспертизы не настояли.

В результате ничтожно малые доли были в принудительном порядке отчуждены в пользу супругов Н., а сами они выплатили денежную компенсацию бывшим сособственникам.

Принудительная продажа доли в квартире через суд – это непростая процедура даже для юридически подкованного человека. Такое судопроизводство потребует проведения экспертиз, приглашения свидетелей, а также сбора доказательств, подтверждающих доводы Истца и опровергающих доводы Ответчика. Не знаете, с чего начать выкуп доли в принудительном порядке? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительный выкуп доли в квартире через суд в 2020 году

Выкуп доли квартиры через суд

Владение квартирой несколькими собственниками рано или поздно приводит к конфликту интересов и достигнуть договоренностей не всегда можно мирным путем. В таких случаях возможен принудительный выкуп доли в квартире по решению суда. Как инициировать этот процесс и какие должны быть соблюдены условия, чтобы суд вынес положительное решение, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли выкупить долю в квартире принудительно?

Квартира, которой владеют несколько собственников, очень часто становиться предметом споров, при этом совершенно не важно каким путем они получили во владение свою долю.

Площадь и планировка жилого помещения зачастую не позволяют выделить долю в натуре либо определить порядок пользования жильем. Во избежание конфликтных ситуаций самым оптимальным выходом является выкуп долей одним собственником (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Однако ситуации, когда один из собственников не согласен продать свою долю, и совладельцы не могут договориться далеко не редкость. В этом случае разрешить спор можно только в судебном порядке и принудить владельца к продаже.

Принудительный выкуп с выплатой денежной компенсации возможен, когда соблюдены условия:

  • доля собственности незначительная (данный факт должен быть подтвержден судебным решением);
  • выделение доли в натуре невозможно (например, если квартира однокомнатная);
  • доля не представляет интереса для собственника (не проживает в жилом помещении и фактически не нуждается в нем).

Справка! Все три условия должны быть соблюдены в совокупности, иначе принудительно выкупить долю будет невозможно.

Алгоритм действий

Перед началом судебного процесса стороне, желающей выкупить часть квартиры, можно зафиксировать документально попытку мирного урегулирования вопроса.

Законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок решения конфликта, однако в суде данный факт может быть расценен в пользу истца. Нужно лишь направить собственнику спорной доли предложение о выкупе, установив срок ответа, по истечении которого можно решать конфликтную ситуацию через суд.

Принудительный выкуп доли в квартире осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Подготовка необходимых документов и доказательств. Задача истца – доказать в судебном процессе, что все три условия выкупа соблюдены. Для это он вправе предоставлять любые доказательства, имеющие отношение к делу.
  2. Оценка стоимости незначительной доли.
  3. Составление искового заявления.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Направление иска в районный суд.
  6. Внесение денежных средств на выкуп доли на депозит суда (является обеспечением иска). Только после поступления средств начинается судебный процесс.
  7. Участие в судебных заседаниях.
  8. Получение решения суда, ожидание вступления его в законную силу (в этот период решение может быть обжаловано ответчиком).
  9. Перечисление средств с депозита суда собственнику выкупаемой доли.
  10. Регистрация перехода права собственности.

Перечень документов

Основные документы, которые необходимо приложить к исковому заявлению, в том числе обосновывающие позицию истца:

  • паспорт заявителя;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • справка о зарегистрированных лицах;
  • техпаспорт;
  • документы, подтверждающие позицию истца;
  • заключение эксперта об оценке доли в квартире;
  • письмо о выкупе доли и ответ на него (при наличии);
  • документ об оплате государственной пошлины.

Указанный перечень может быть дополнен любыми документами исходя из особенностей каждого конкретного случая.

Исковое заявление

При подготовке искового заявления должны быть соблюдены требования статьи 131 ГПК РФ.

Оно должно содержать следующие сведения:

  • наименование и местонахождение суда;
  • ФИО, адрес, контактные данные истца и ответчика;
  • наименование иска;
  • описание ситуации (причины принудительного выкупа, размер и цена доли, основания владения ею, информация о попытке досудебного решения вопроса);
  • требования истца и ссылки на статьи законодательства;
  • перечень документов, прилагаемых к иску;
  • дата и подпись заявителя.

Если истцу удастся документально подтвердить заявленные требования, то, скорее всего, суд будет на его стороне и вынесет положительное для него решение.

Порядок расчета госпошлины

Государственная пошлина при подаче искового заявления рассчитывается исходя из стоимости доли жилого помещения, указанной в оценочном отчете.

При ее расчете применяются правила пп. 1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ:

  • до 20 тыс. руб. – 4 % от суммы, но не менее 400 руб.;
  • от 20 до 100 тыс. руб. – 3 % от суммы свыше 20 тыс. руб. + 800 руб.;
  • от 100 до 200 тыс. руб. – 2 % от суммы свыше 100 тыс. руб. + 3200 руб.;
  • от 200 до 1 млн. руб. – 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб. + 5200 руб.;
  • более 1 млн. руб.- 0,5 % от сумы свыше 1 млн. руб. +13200 руб. (но не более 60 тыс. руб.).

Обращение в суд

Дела о принудительном выкупе подлежат рассмотрению районным судом по месту нахождения имущества, доля в котором является спорной.

Направить в суд исковое заявление и все предлагающиеся к нему документы можно несколькими способами:

  1. Через канцелярию суда. Все экземпляры искового заявления принимает сотрудник канцелярии, на экземпляре истца ставится отметка и принятии заявления.
  2. Почтовым отправлением. Направляется заказным письмом с уведомлением на адрес судебного органа.
  3. Через официальный сайт суда. Документы можно подать в электроном виде через личный кабинет на интернет-портале ГАС «Правосудие».
  4. Через представителя. При этом право представителя на предъявление иска в суд должно быть отражено в доверенности (ст. 54 ГПК РФ).

Судебный процесс

Условием начала судебного процесса по исковому заявлению о принудительном выкупе доли в квартире является внесение истцом денежных средств на выкуп доли ответчика на депозит суда.

Данное действие является обеспечительной мерой, а именно гарантией того, что после принятия судом решения в пользу истца он сможет это решение исполнить.

Как только решение суда вступает в законную силу, денежные средства перечисляются на счет ответчика.

Внимание! При вынесении решения в пользу ответчика, денежные средства возвращаются истцу в полном объеме.

Регистрация права собственности

После благополучного для истца судебного разбирательства переход к нему права собственности на спорную долю должен быть зарегистрирован в Росреестре. Основанием для перехода права собственности будет вступившее в законную силу судебное решение. Сама процедура регистрации происходит стандартно.

Заявление о регистрации права можно подать непосредственно через отделение Росреестра или офис МФЦ, оплатив государственную пошлину за совершение регистрационных действий в размере 2000 рублей.

Особенности принудительного выкупа доли

Рассмотрим подробнее особенности, влияющие на возможность принудительного выкупа. Отсутствие весомых оснований может послужить суду основанием для отказа истцу в удовлетворении его требований.

Так, при рассмотрении дела суд обратить внимание на следующее:

  1. Технические характеристики квартиры, позволяющие признать долю собственника незначительной. Так, например, ¼ доля в однокомнатной квартире безусловно не может быть выделена в натуре и будет признана судом незначительной. Такая же доля в четырехкомнатной квартире не может быть признана таковой, так как позволяет выделить отдельную комнату.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire

Как выкупить долю жилой площади?

Выкуп доли квартиры через суд

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Как принудительно выкупить долю в жилом помещении у собственника-миноритария?

Выкуп доли квартиры через суд
Как принудительно выкупить долю в жилом помещении у собственника-миноритария?

Часто в результате раздела имущества по различным основаниям размер долей в праве собственности на недвижимое имущество (в частности – на жилое помещение) становится крайне несоразмерен – например, у одного сособственника может быть 9/10, а у другого – 1/10.

Очевидно, что в 9 случаях из 10 выделить такому собственнику-миноритарию в пользование часть помещения, пропорциональную его доле, невозможно и разумно выкупить эту долю, но далеко не всегда собственник идет на встречу, либо рассчитывая получить за свой “кусочек” значительно больше рыночной стоимости, либо иным образом предполагая воздействовать на собственника-мажоритария – например, угрозой вселения в помещение или отчуждения доли.

Между тем, последние годы суды становятся на сторону собственника-мажоритария в спорах о принудительном выкупе доли, которой пользоваться фактически невозможно.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 ГК РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Таким образом, собственник-мажоритарий вправе обратиться в суд с иском о прекращении права общей долевой собственности и выкупе доли у миноритария, при этом он должен доказать, что а) доля миноритария незначительна, б) доля миноритария не может быть выделена реально и в) миноритарий не имеет существенного интереса в использовании доли.

Размер выкупа определяется рыночной стоимостью выкупаемой доли, определяемой оценщиком, при этом следует учесть, что рыночная стоимость доли почти всегда существенно ниже чем приходящаяся на нее часть рыночной стоимости всего имущества.

Иными словами, если квартира стоит миллион, то рыночная стоимость доли 1/10 будет совсем не 100 тысяч рублей, а куда меньше, иногда 20-30 тысяч.

Объясняется это очевидными причинами – рыночный спрос на такую долю, особенно если это не доля в праве на особняк в 500-800 “квадратов”, а на обычную малогабаритную квартиру – невелик.

Как указывается в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.

1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Существенно в сторону мажоритариев судебная практика повернулась после выхода Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 за 2016 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.

2016, в пункте 3 раздела «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» которого указывается, что действие пункта 4 статьи 252 ГК РФ о возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах.

Ранее, до 2016 года, судебная практика исходила из которого, что требовать выкупа вправе только сам миноритарий, а не иные сособственники.

Существенно и то, что в данном пункте обзора, ВС РФ указал, что ссылка судов на отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации само по себе не может являться основанием для отказа в иске.

Критерий “незначительности” размера доли в праве носит оценочный характер и обычно признается судами если доля не превышает 1/5-1/4, но при этом следует учитывать прежде всего размер всего помещения.

В двухкомнатной “хрущевке” 1/5 общей площади составит около 8 метров, жилой – около 5 метров и пользоваться ей нереально, а в современной квартире с площадью в 200 “квадратов” такая доля составит 40 метров и может включать в себя две большие комнаты.

Критерий невозможности реального выдела обычно определяется по техническому паспорту помещения, из которого можно оценить имеющиеся в квартире или доме отдельные помещения на предмет возможности выдела одного или нескольких из них “миноритарию”.

Критерий “существенного интереса” также является оценочным и (для жилых помещений) в первую очередь основывается на наличии у миноритария иного жилья (но см.

выше – ВС РФ не считает данное обстоятельство достаточным основанием для отказа в иске), пользуется ли реально миноритарий помещением или никогда не жил в нем, а также составом семьи участников спора.

На практике немалое значение имеет наличие предыдущих споров в отношении помещения – о вселении, об определении порядка пользования и т.п. и какие по ним были приняты судебные акты.

За юридической помощью обращайтесь на www.pastic.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5bf615802d7d7900aa7318e7/kak-prinuditelno-vykupit-doliu-v-jilom-pomescenii-u-sobstvennikaminoritariia-5c4c46bc62411100ae447153

Выкуп доли через суд | Гордон и Партнеры

Выкуп доли квартиры через суд

Выкуп доли общей собственности в России совсем не простая задача, нужно делать это правильно.

На первый взгляд все просто: Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи, которое создает препятствие для досудебного урегулирования споров – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).

В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.

В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.

252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами других сособственников долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.

При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

  1. когда доля собственника незначительна,
  2. доля не может быть реально выделена,
  3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая выше указанные обстоятельства.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/vykup-doli-cherez-sud/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.