Возврат собственности

Содержание

Что такое реституция? Что значит реституция? – Карта мира финансов

Возврат собственности

Реституция (лат. restitutio — восстановление) — 1) в гражданском праве возврат сторонами всего полученного ими по сделке в случае признания ее недействительной. При невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены в законе. Общим правилом является двусторонняя Р.

; 2) в международном праве вид материальной международно-правовой ответственности государства, совершившего акт агрессии или иное международно-противоправное деяние, заключающейся в его обязанности устранить или уменьшить причиненный другому государству материальный ущерб, восстановив прежнее состояние, в частности путем возврата имущества, разграбленного и незаконно вывезенного с оккупированной территории.

Понятие реституции восходит к Римскому праву. Само это слово происходит от латинского «restitutio», что означает восстановлениевозвращение. Так в гражданском праве называется процедура возврата сторонами всех имущественных приобретений, которая совершается в случаях, когда сделка признана недействительной.

В том случае, когда возвратить какие-то материальные ценности в прежнем виде не представляется возможным, их стоимость возмещается эквивалентной денежной суммой или иным способом. Реституция всегда действует для обеих сторон сделки.

Что такое реституция в Римском праве?

Римское право впервые ввело в обиход понятие реституции. В исключительных случаях, когда сделка между двумя частными лицами заключалась обманным путем или иным способом, нарушавшим равноправие сторон, претор мог своей властью ее расторгнуть и предписать сторонам возвратить друг другу все ценности, полученные в ее результате.

Основаниями для реституции в Древнем Риме были:

— Наличие явного ущерба от сделки у одной из сторон.

— Юный возраст одного из участников сделки.

В соответствии с Римским правом дееспособность граждан наступала с 14 лет, но до 25-летнего возраста они все равно находились под властью своих отцов, которые контролировали их имущественное положение.

Если же каким-либо образом, через эмансипацию или иным способом, юноша добивался самостоятельности, при заключении сделки его неопытность могла стать причиной расторжения договора, если молодому человеку что-то не нравилось в условиях.

— Угрозы, запугивание, насилие. Если их удавалось доказать, это служило достаточным основанием для реституции.

— Обман, мошенничество, введение в заблуждение. Если одна из сторон сознательно обманывала другую, и вторая сторона могла это доказать, применялась реституция.

В то же время Римским правом ограничивался срок, в течение которого потерпевшая сторона могла потребовать реституции. Со дня причинения ущерба должно было пройти не больше года. Право Ульпиана увеличивало этот срок до четырех лет.

В странах Евросоюза вопрос реституции встал особенно остро, начиная с 90-х годов двадцатого столетия, когда в него начали принимать бывшие социалистические страны. Практически целое столетие войн, переделов границ и национализаций собственности привели к значительному имущественному переделу.

Одним из основных условий приема новых государств в ЕС стало внедрение в их законодательства положений для возможности возврата собственности прежним владельцам, т.е. реституции. В качестве одной из сторон сделки здесь выступает частное лицо, а другой – государство.

Некоторые страны провели реституцию достаточно спокойно, так как большинство кадастровых записей о прежних собственниках хранилось в полном порядке.

В странах Прибалтики принятие законов о реституции привело к переходу значительной части недвижимости в руки иностранных граждан, которыми в основном оказались граждане Швеции.

В Польше и других государствах нередко возникали ситуации, когда собственность в прежнем виде не могла быть возвращена, так как здания были уничтожены либо полностью перестроены. В этих случаях государство выплачивало собственникам денежную компенсацию.

Значительные сложности ожидают в связи с реституцией жителей Западной Украины. Выполняя требования законодательства ЕС, им придется значительную часть недвижимости вернуть гражданам Польши, Израиля и других стран. Польша на основании закона о реституции вообще настаивает на возврате ей территорий Западной Украины, которые были у нее отторгнуты по пакту 1939 года Советским Союзом.

Что такое двусторонняя реституция?

В гражданском кодексе существует понятие односторонней и двусторонней реституции. Односторонняя реституция наступает в случае, когда одна из сторон, участвующих в сделке, была намеренно введена в заблуждение другой стороной. Если факт мошенничества, обмана или подлога вскрывается, обманщик обязан вернуть жертве все имущество, которое он приобрел в результате нечестной сделки.

Двусторонняя реституция применяется в тех случаях, когда обе стороны добросовестно выполнили условия сделки, однако заключенный между ними договор все же был признан недействительным из-за правонарушений:

— несоблюдения формальных правил госрегистрации;

— выхода за пределы правомочности или правоспособности одной из сторон;

— ограниченных полномочий одной из сторон.

Любое из этих условий дает основания применить двустороннюю реституцию, т.е. возврат в состояние, предшествовавшее сделке.

Источник: https://kopilo4ka.com/what-is-restitution-8547/

Двусторонняя и односторонняя реституция в гражданском праве как последствия недействительности сделки

Возврат собственности

Всем здравствуйте! Любой упущенный во время заключения договора нюанс может обернуться признанием его недействительным полностью или в части. Реституция в гражданском праве — имущественное последствие недействительности сделки.

Это весьма проблемный институт российского права. В зарубежных странах решение не подсмотришь, потому что реституция — изобретение советского гражданского права, которое успешно перекочевало в современное. Развитием этого института у нас мало кто занимается, чем и обусловлено большое количество проблем.

1. Что такое реституция
2. Двусторонняя реституция как общее последствие недействительности

2.1. Процессуальные аспекты
2.2. Презумпция равноценности предоставлений
2.3. Реституция владения
2.4. Компенсационная реституция

3. Односторонняя реституция и неприменение реституции

Общие положения о последствиях недействительности сделки урегулированы ст. 167 ГК РФ. Некоторые вопросы прописаны в других статьях, посвященных отдельным основаниям недействительности (п. 6 ст. 178, п. 4 ст. 179 ГК РФ).

Сперва давайте выясним, что стоит за словом «реституция» в современном российском праве.

Что такое реституция?

После признания сделки недействительной возникает логичный вопрос: что делать с имуществом, которое стороны успели передать друг другу? Как указывает п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий. Но тут же делает оговорку: «…за исключением тех, которые связаны с её недействительностью».

Таким правовым последствием, причем основным, является реституция. Строго говоря, возникновение реституционных прав и обязанностей — это последствие не самой недействительности сделки, а сделанных по ней предоставлений.

Если их не было, то и оснований для реституции нет — возвращать сторонам друг другу нечего. Также реституция не производится по притворным сделкам, потому что там особое последствие в виде переквалификации.

Реституция — это общее имущественное последствие недействительности сделки, исполненной полностью или частично, которое выражается в реализации её сторонами прав и обязанностей по возврату всего предоставленного и полученного по такой сделке или возмещению его стоимости.

Сам термин ГК РФ не использует, но его широко употребляют в юридической науке и судебной практике. Он образован от латинского слова «restituere» — возвращать обратно, восстанавливать.

Понятие «реституция» пришел к нам из римского права и существует за рубежом, но в обоих случаях оно имеет иные значения, нежели в нашем гражданском праве.

При реституции стороны должны вернуть друг другу всё предоставленное и полученное по недействительной сделке

Реституция возможна только в случае недействительности сделки. Если она действительна или договор признан незаключенным, то действуют другие последствия.

Например, когда у покупателя изъяло вещь третье лицо по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, требование к продавцу о возврате покупной цены и взыскании убытков рассматривается по правилам ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Нормы о реституции тут неприменимы, как разъяснено в п. 83 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По общему правилу реституция является двусторонней. Но в некоторых ситуациях может быть применена односторонняя реституция, либо она вовсе не применяется.

Двусторонняя реституция как общее последствие недействительности

При двусторонней реституции возвратить друг другу всё полученное по полностью или частично исполненной недействительной сделке или компенсировать его стоимость должна каждая из сторон.

Тут возникает хороший вопрос: являются ли реституционные правоотношения взаимными, встречными? Это неисчерпаемая тема для дискуссий. Одни специалисты настаивают на отсутствии такой взаимности, другие доказывают, что где-то она все же сидит.

По реституционному обязательству каждая сторона должна вернуть другой имущество не потому, что ожидает от другой встречного предоставления, как в обычном двустороннем договоре. Причина возврата в другом: сторона удерживает у себя полученное без наличия на то правовых оснований или необоснованно получила от другой имущественную выгоду.

Но мы оставим эти споры ученым мужам, а здесь пройдемся по практическим моментам.

Процессуальные аспекты

Способом возврата сторон в первоначальное положение служит иск о применении последствий недействительности ничтожной или оспоримой сделки. Обычно лицо заявляет реституционное требование одновременно с иском о признании сделки недействительной и оба требования суд рассматривает в одном процессе.

Но возможность раздельного предъявления двух исков тоже не исключена.

Правом на подачу иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки обладает её сторона, а в случаях, установленных законом, — третьи лица.

Если требование о реституции никто не заявлял, то п. 4 ст. 166 ГК РФ дает суду право по собственной инициативе применить последствия недействительности ничтожной сделки, когда это нужно для защиты публичных интересов и в иных предусмотренных законом случаях.

О том, что стоит за словами «публичные интересы», я подробно рассказал в статье о незаконных сделках. Поэтому здесь специально останавливаться на этом не буду. Переходите по ссылке, читайте и возвращайтесь сюда.

Что касается оспоримой сделки, то в законе на этот счет специальных указаний. Но из содержания абз. 1 п. 2 ст. 166 ГК РФ можно сделать вывод, что иск о реституции может предъявить как сторона оспоримой сделки, так и иное лицо, указанное в законе.

Если закон дает иному лицу право на оспаривание, то было бы странно лишать его возможности требовать применения последствий недействительности сделки.

Независимо от того, заявил ли ответчик встречное требование о применении последствий и в свою пользу тоже, суд применяет реституцию в одном процессе против обеих сторон.

В п. 80 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 указано: при удовлетворении реституционного требования одной стороны недействительной сделки суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу другой стороны всего полученного первой.

Тем самым суд присуждает не только ответчика вернуть полученное имущество истцу, но и по своей инициативе — истца вернуть им полученное ответчику.

Еще одна особенность — ст. 181 ГК РФ устанавливает специальные правила исчисления исковой давности для требований о применений последствий недействительности сделок.

Сроки и правила следующие:

  • для ничтожных сделок — 3 года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если иск предъявило третье лицо, то срок начинает течь с момента, когда оно узнало или должно было узнать о начале её исполнения, но не может составлять более 10 лет со дня начала исполнения.
  • для оспоримых сделок — 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Для оспоримых сделок тем самым установлен сокращенный срок исковой давности, о чем следует помнить.

При возврате сторонами друг другу имущества встает вопрос эквивалентности сделанных предоставлений.

Презумпция равноценности предоставлений

Пленум ВС РФ в п. 80 Постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснил, что взаимные предоставления, сделанные по недействительной сделке, считаются равными, пока не доказано иное.

Т. е. мы имеем дело с опровержимой презумпцией (предположением).

Равноценность предполагается, но её можно опровергнуть, поскольку соглашение сторон по поводу стоимости сделанных предоставлений не имеет юридического значения — сделка-то недействительна.

Иногда суд может вовсе не применять предположение о равноценности, например, если основанием недействительности является порок воли, которым недобросовестный контрагент воспользовался для получения выгоды. Так, при совершении сделки под влиянием обмана, насилия или угрозы признание равноценности сделанных предоставлений может привести к необоснованному обогащению одной из сторон.

Пункт 2 ст. 167 ГК РФ предусматривает два вида реституции в зависимости от сохранности переданного имущества и характера сделки:
  1. по недействительной сделке передана вещь и она сохранилась у другой стороны — применяется реституция владения;
  2. переданная вещь у другой стороны не сохранилась, либо предоставление выражалось в пользовании имуществом, выполнении работ, оказании услуг — применяется компенсационная реституция.

Соответственно, для защиты своих прав стороны могут требовать либо истребования друг у друга переданного по недействительной сделке имущества, либо компенсации его стоимости.

Реституция владения

В случае передачи по недействительной сделке имущества у получателя возникает обязанность вернуть её обратно, поскольку у получателя не возникает права собственности или иного вещного права на.

Как указывает п. 81 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25:

«Индивидуально-определенная вещь подлежит возврату, если она сохранилась у получившей её стороны».

Сторона обязана вернуть вещь, если:

  • она сохранила свои индивидуальные признаки;
  • может быть идентифицирована;
  • находится во владении получателя.

При отсутствии этих условий обязанность вернуть вещь заменяется обязанностью возместить её стоимость (компенсационная реституция).

Реституция владения — это истребование вещи из незаконного владения получателя, возникшего в результате имущественного предоставления по недействительной сделке.

Очень похоже на виндикацию, не правда ли? Но в российском гражданском праве есть строгое разграничение между иском о реституции и виндикационным иском.

Нельзя вернуть имущество, переданное ответчику по недействительной сделке, через виндикацию (ст. 301 ГК РФ). По этому поводу есть разъяснение в п. 34 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

«Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения».

Защитить свое право путем виндикации можно, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения по поводу недействительности сделки.

Вот вам условный пример: А передал Б автомобиль по недействительной сделке. Его истребование обратно производится через реституцию. Но если к моменту признания сделки недействительной Б успел передать автомобиль В, то его возврат осуществляется уже путем подачи А виндикационного иска к В.

«Цепочка» реституций в ситуации, когда получатель имущества по недействительной сделки успел передать её дальше, а третий получатель, возможно, четвертому и т. д. запрещена. Восстановить владение в подобной ситуации можно только путем виндикации.

Компенсационная реституция

Эта разновидность реституции выражается в денежном возмещении полученного по недействительной сделке. Это последствие возможно в двух случаях: переданное имущество не сохранилось или предоставление выражалось не в передаче вещи, а в пользовании имуществом, выполнении работ, оказании услуг.

По поводу пользования имуществом дано разъяснение в п. 82 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25: сторона, получившая в качестве предоставления имущество во временное пользование, должна возместить стоимость такого пользования, а само имущество — вернуть.

Т. е. тут одновременно применяется и компенсационная реституция, и реституция владения.

При компенсационной реституции следует иметь в виду разъяснение ВС РФ о презумпции равноценности, о которой шла речь выше. Если она не опровергнута, то двусторонняя компенсационная реституция лишается смысла — не будут же стороны обмениваться равными денежными суммами. Суд просто зачтет оба требования.

Интереснее, если презумпция опровергнута. Тогда реституция фактически будет  пользу только одной стороны. Может возникнуть странная ситуация, когда истец заявил требование о реституции, но «сальдо» в итоге сложилось в пользу ответчика. И решение об удовлетворении иска оказывается против истца.

Вроде хотел свои права защитить, а в итоге в некоторым смысле сам и пострадал.

Иногда компенсационную реституцию трудно или вовсе невозможно отличить от обязательства из неосновательного обогащения. Тем не менее при недействительности сделки конкуренцию выигрывает реституция: это следует из п. 1 ст. 1103 ГК РФ, который устанавливает применение норм о неосновательном обогащении только если ситуация не урегулирована правилами о последствиях недействительности.

В этой конкуренции выигрывает компенсационная реституция

Можно проиллюстрировать это на примере недействительного договора купли-продажи. Приобретатель обязан вернуть полученную вещь, поскольку владеет ею незаконно. Но собственник вещи фактически является неосновательно обогатившимся, поскольку получил деньги по недействительной сделке.

Но юридически по нормам ГК РФ в этой ситуации должен применяться специальный способ защиты права — реституция.

А если собственник не может вернуть вещь, потому что приобретатель по недействительному договору успел её, например, подарить третьему лицу?

Тогда реституция невозможна. Теперь приобретатель должен компенсировать стоимость вещи и суд просто зачтет встречные денежные требования и оставит собственнику сумму, уплаченную ему по недействительной сделке.

Но на стороне собственника может сохраниться обогащение, если он впоследствии вернет себе вещь с помощью виндикационного иска. После этого приобретатель по недействительной сделке может защитить свои права уже только иском к продавцу о взыскании неосновательного обогащения.

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/restitutsiya-v-grazhdanskom-prave.html

Истребование имущества из чужого незаконного владения 2020

Возврат собственности

Когда можно истребовать имущество из чужого незаконного владения
Возврат имущества первоначальному владельцу
Кто считается добросовестным приобретателем
Истребование имущества от добросовестного приобретателя
Иск об истребовании имущества из незаконного чужого владения

Как собственнику вернуть свое имущество, если им завладели незаконно?

Подобные имущественные споры – не редкость.

Для успешного восстановления прав собственника, при обращении в суд важно избрать правильный способ защиты своего нарушенного права.

Можно выделить два вида незаконного владения имуществом:

  • Недобросовестное владение – когда фактический владелец имущества знает или должен знать о том, что владеет имуществом незаконно
  • Добросовестное владение – когда фактический владелец не знает, и не должен был знать о том, что не имеет прав на имущество

Восстановление прав собственника в случае незаконного завладения его имуществом подлежит защите путем предъявления виндикационного иска в соответствии со статей 301 Гражданского кодекса РФ.

Для того, что истребовать имущество от добросовестного приобретателя необходимо предъявить иск, основанный на статье 302 Гражданского кодекса РФ.

Давайте подробней рассмотрим порядок предъявления виндикационного иска, особенности истребования имущества из чужого незаконного владения, предмет доказывания по таким делам, критерии добросовестности приобретателя имущества.

Виндикационный иск – иск не владеющего собственника к владеющему несобственнику.

Консультация юриста по гражданским спорам.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Когда можно истребовать имущество из чужого незаконного владения

Одно из условий предъявления виндикационного иска – то, что владелец приобрел его незаконно. Это означает, что такое лицо знало, или должно было знать, что у приобретаемого имущества имеется законный собственник. Это недобросовестный приобретатель.

Соответственно, он приобрел это имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, либо завладел имуществом без всяких оснований, т.е. не на основании сделки, а самовольно.

Речь может идти о недвижимом и движимом имуществе (захват земельного участка или его части, пользование жилым помещением, арендованным у лица, не являющегося его собственником, либо после окончания срока аренды, присвоение находки и др.).

Истребовать имущество из чужого незаконного владения может как собственник, так и титульный владелец (примечание: титульным владельцем считается лицо, владеющее на праве наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления или на основании договора, например, наем, аренда, хранение и др.).

Имущество может быть истребовано от лица, во владении которого оно фактически находится на момент рассмотрения дела.

Смена владельца вещи влечет изменение состава лиц, участвующих в деле. Так, ответчиком в исковом заявлении об истребовании имущества указывается лицо, которое владеет имуществом на этот момент, однако, если в процессе рассмотрения дела выяснится, что имущество выбыло из владения ответчика и передано другому лицу путем отчуждения (мена, дарение, продажа), то ответчика необходимо заменить.

То обстоятельство, что в деле произведена замена ответчика ввиду перехода имущества от прежнего незаконного владельца к новому владельцу, не влечет исключения прежнего владельца из числа участников процесса, он продолжает участие в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, на стороне ответчика, и также дает свои пояснения по существу спора.

Это обусловлено тем, что в случае истребования имущества из незаконного владения ответчика, будут затронуты обязанности лица передавшего ему это имущество. Например, в случае изъятия имущества от ответчика и передачи его собственнику, у ответчика возникает право требовать от лица, передавшего ему имущество, обратно все полученное по сделке.

Это вытекает из содержания статей 460-462 ГК РФ.

Нельзя истребовать имущество у лица, во владении которого спорное имущество отсутствует на момент рассмотрения дела, даже если оно находилось у него ранее.

В случае, если имущество будет временно передано ответчиком другому лицу, например в аренду, доверительное управление и др., то и временный владелец имущества подлежит привлечению к участию в деле в качестве соответчика, поскольку в случае удовлетворения иска спорное имущество подлежит изъятию из владения такого лица.

Возврат имущества первоначальному владельцу

Собственнику должно быть возвращено конкретное имущество (помещение по конкретному адресу, земельный участок с конкретным кадастровым номером, автомобиль с конкретными идентификационными номерами, и др.), на которое он имеет право собственности.

Иными словами, предмет виндикации должен быть индивидуализирован, обладать признаками, которые отличают его от аналогичных вещей (инвентарный или заводской номер, маркировка и т.п.). Если имущество невозможно идентифицировать, это повлечет отказ в удовлетворении виндикационного иска.

Когда речь идет, к примеру, о недвижимости, транспортных средствах, или иной технике, которые могут быть определены идентификационными признаками и т.п., то проблем с виндикацией не возникает.

Особую сложность представляют споры, предметом которых являются родовые вещи, определить принадлежность которых кому-либо затруднительно, либо не представляется возможным ввиду отсутствия индивидуальных признаков, отличающих эти вещи от аналогичных.

Удовлетворение иска, предметом которого является такое имущество, возможно только в случае отсутствия спора относительно возможности идентификации истребуемой вещи.

Таким образом, законом четко определены условия, при которых можно истребовать имущество из чужого незаконного владения:

  • Истцом по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения может выступать только собственник или титульный владелец соответствующего имущества
  • Истец имеет доказательства того, истец является собственником или титульным владельцем истребуемого имущества (выписка из ЕГРН по недвижимости, иные документы, подтверждающие возникновение права собственности или титульного права в отношении имущества, в том числе движимого)
  • Имеются доказательства того, что имущество находится в фактическом владении конкретного лица, не имеющего на то правового основания
  • Предметом истребования из незаконного владения может быть только индивидуально-определенная вещь, т.е. предмет виндикации незаменим.
  • Между сторонами отсутствуют основанные на договоре обязательственные отношении по поводу спорного (истребуемого) имущества. В противном случае спор между сторонами не может быть разрешен посредством предъявления виндикационного иска, а должен быть основан на договорных отношениях сторон.
  • Истребованию подлежит только то имущество, которое к моменту рассмотрения дела сохранилось в натуре, т.е. в целости и сохранности. В том случае, если вещь, подлежащая истребованию, более не существует (выбыла из оборота, утилизирована, уничтожена, и др.), то виндикационный иск удовлетворению не подлежит, вне зависимости от того, погибла вещь до или после предъявления иска в суд. Защита прав собственника в таком случае может быть осуществлена предъявлением иска о возмещении материального ущерба, либо о предоставлении истцу равноценной вещи, взамен утраченной, в порядке ст. 1064 ГК РФ, либо посредством иска о взыскании неосновательного обогащения, в порядке ст. 1102 ГК РФ.
  • Истребовать имущество можно из незаконного владения только того лица, у которого оно фактически находится, с обязательной заменой ответчика в случае перехода владения к другому лицу в процессе рассмотрения дела судом.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий в удовлетворении иска может быть отказано.

Консультация юриста по гражданским спорам.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Кто считается добросовестным приобретателем

Лицо считается добросовестным приобретателем, если на момент совершения возмездной сделки по приобретению имущества оно не знало и не должно было знать, что имущество отчуждено ему незаконно. Предполагается, что на момент совершения сделки он должен был предпринять все меры для того, чтобы выяснить все правомочия продавца на отчуждения данного имущества.

Например, из выписки из ЕГРН видно, кто является правообладателем имущества, также такой документ может содержать сведения об обременениях, наличии судебного спора в отношении имущества. Следовательно, при надлежащей степени осмотрительности, приобретатель может выяснить правомочия продавца. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на приобретателе имущества.

В свою очередь собственник вправе доказывать факт того, что совершая сделку приобретатель имущества должен был усомниться в том, что продавец правомерно отчуждает ему имущество, т.е. принять меры для выяснения этого обстоятельства.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, при условии, что это имущество выбыло из его владения, или из владения лица, которому собственник передал имущество во временное владение, помимо воли того или другогов результате утери, хищения или иным путем против их желания.

При этом, важным моментом является то, что имущество приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку последнее обстоятельство также указывает на его добросовестность.

Однако, добросовестность приобретателя исключается, если другая сторона докажет, что на момент совершения возмездной сделки приобретателю было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество.

Если имущество получено приобретателем в результате безвозмездной сделки, то оно может быть истребовано собственником во всех случаях, то есть даже если выбыло из его владения по его желанию.

Если же безвозмездный приобретатель, в свою очередь, произвел отчуждение этого имущества по возмездной сделке третьему лицу, то последний также будет считаться добросовестным приобретателем, истребование имущества от которого возможно только при доказанности выбытия имущества из владения собственника или титульного владельца помимо их воли.

Закон запрещает истребовать от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги – п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Резюмируем:

  • Лицо признается добросовестным приобретателем, если: 1. Имущество приобретено по возмездной сделке; 2. Приобретатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему имущества продавцом; 3. Приобретатель принял разумные меры для выяснения правомочий продавца
  • Невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или титульного владельца по их воле
  • Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в случаях утери имущества собственником или лицом, которому оно передано собственником, либо выбытия имущества из владения того или другого в результате хищения или иным неправомерным путем
  • При получении имущества по безвозмездной сделке от лица, не управомоченного отчуждать данное имущество, собственник может истребовать свое имущество во всех случаях.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Иск об истребовании имущества из незаконного чужого владения

Территориальная подсудность споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения определяется согласно статей 28-30 ГПК РФ, исходя из предмета иска.

Виндикационный иск, будучи требованием имущественного характера, оплачивается госпошлиной, исчисленной исходя из стоимости истребуемого имущества, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, кроме случаев освобождения от уплаты госпошлины. Также, возможна отсрочка или рассрочка уплаты госпошлины, при подтверждении соответствующих обстоятельств.

На требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий 3-годичный срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

При этом, срок исковой давности по данным спорам начинает течь со дня обнаружения истребуемого имущества.

Тщательная подготовка к процессу предполагает сбор необходимых документов и проработку доказательственной базы. По форме и содержанию иск должен соответствовать положениям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса, в нем необходимо указать надлежащего ответчика, и четко отразить свою правовую позицию.

Одним из условием успешного рассмотрения дела об истребовании имущества в суде, является тщательное исследование юристом судебной практики по данной категории дел.

Как видите, положения гражданского законодательства, регулирующие данные правоотношения, имеют ряд тонкостей, понятные только юристам.

Очевидно, что дела об истребовании имущества нельзя отнести к категории простых, поэтому целесообразно обращение к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги Юридического центра «ПетроЮрист» в Санкт-Петербурге:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

При возникновении дополнительных вопросов по данной теме или необходимости получения квалифицированной помощи юриста по гражданским спорам, позвоните по указанному на сайте номеру и запишитесь на консультацию.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/istrebovanie-imushhestva-iz-nezakonnogo-vladeniya/

Можно ли вернуть квартиру после покупки продавцу: как это правильно сделать и в какой срок?

Возврат собственности

Обычно к покупке квартиры покупатели подходят максимально ответственно, детально анализируя все риски сделки и оценивая наличие дефектов. Но не всегда недостатки квартиры удается обнаружить при первичном осмотре.

При наличии веских причин покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть деньги.

Основания для возврата

Вернуть квартиру после покупки можно далеко не всегда: на это у покупателя должны быть очень веские основания. Например, расторгнуть договор по причине того, что новый собственник «передумал» совершать эту покупку, или ему не понравился вид из окна, не получится.

Правило о возврате недвижимости в течение 14 дней, как в отношении неподошедшего товара, в данном случае не применяется.

Основания для расторжения договора купли-продажи содержатся в Гражданском кодексе.

Согласно ст. 450, 451, 475 ГК РФ, сделка может быть расторгнута:

  1. При существенном нарушении условий договора одной из сторон.
  2. При наличии существенных недостатков недвижимости.
  3. При существенном изменении обстоятельств, при которых стороны заключали договор.

Квартиру с обнаруженными покупателем недостатками всегда можно вернуть. Под такими недостатками в данном случае понимаются:

  1. Несоответствие квартиры нормативам (СНиПам и СаНПИНам).
  2. Несоответствие недвижимости договорным условиям.
  3. Несоответствие объекта недвижимости целям покупки (здесь имеется в виду невозможность проживания в нем).

Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к качеству передаваемого продавцом товара (квартиру так же можно рассматривать как такой товар, который переходит от одного собственника к другому). Согласно ч. 1 ст. 469 ГК РФ, квартира должна быть передана покупателю в том качестве, в котором она фигурирует в договоре купли-продажи (хотя обычно данный аспект в договорах купли-продажи квартиры не прописан).

В качестве нарушений договорных условий могут выступать следующие:

  1. Продавец отказался сниматься с регистрационного учета в установленные сроки (по-другому – выписываться).
  2. Продавец не получил оплату по договору в установленные сроки после перехода права собственности.

Примерами «изменившихся обстоятельств» может стать появление еще одного наследника на квартиру или лица, которого незаконно исключили из приватизации.

При нарушении законодательных норм в процессе заключения договора его также могут признать недействительным. Это возможно, когда продавец или покупатель не отдавали отчета в происходящем, являлись недееспособными, при признании сделки недействительной, при заключении сделки с несовершеннолетним и пр.

Согласно ч. 2 ст. 269 Гражданского кодекса, продавец обязан передать покупателю квартиру, пригодную для целей, для которых она обычно используется. В качестве недостатков недвижимости могут выступать:

  • кривые стены и трещины;
  • перепады высоты потолка и уровня пола;
  • неработающая вентиляция;
  • несоответствующая проектной документации высота потолка;
  • повышенная влажность в помещении;
  • отсутствие счетчиков на коммунальные ресурсы;
  • некорректно работающие окна и двери;
  • отсутствие освещения;
  • повреждение электропроводов;
  • низкое напряжение в сети;
  • протечка канализации и водоснабжения;
  • неработающее отопление;
  • плохо зафиксированная сантехника;
  • незаконная перепланировка для вторичного рынка.

Претензии относительно недостатков квартиры покупатель может предъявить в течение 2 лет (согласно ст. 477 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором. После указанного срока иск не подлежит удовлетворению.

Все обнаруженные в квартире недостатки можно разделить на существенные и несущественные.

Если недостаток несущественный, то покупатель имеет право затребовать компенсации затрат на устранение дефектов или безвозмездного устранения. Но наличие существенного недостатка может стать основанием для расторжения договора купли-продажи и возврата всех денег, уплаченных за квартиру.

Под существенным недостатком понимается тот, который либо вовсе невозможно устранить, либо его устранение потребует несоразмерных трат, превышающих стоимость квартиры или близким к ней, а также если он проявляется вновь после устранения.

Покупатель не может применительно к квартире применить положение 475 ГК и потребовать замены товара на аналогичный с должным качеством, но расторгнуть договор и вернуть возврат уплаченной суммы он вправе.

Какие недостатки можно признать существенными – вопрос индивидуальный.

В частности, в судебной практике таковыми были признаны дефекты внутренней проводки, которые возникли до передачи квартиры покупателю и впоследствии стали причиной возгорания; неправильно покрытая крыша на последнем этаже; невозможность подключения к электросети и водоснабжению. А вот недостатки в отделочных работах вряд ли могут стать существенными и препятствующие проживанию в квартире (но они могут стать поводом для уменьшения цены договора).

Стоит отметить, что, помимо договора купли-продажи квартиры, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

В нем покупатель должен прописать фразу о том, что удовлетворен состоянием квартиры в ходе осмотра и претензий не имеет.

По идее, это должно служить доказательством для продавца в суде, что покупатель согласился принять квартиру со всеми недостатками. Но здесь не все так однозначно.

Например, если покупатель предъявил претензию из-за отсутствия счетчиков на воду, то здесь однозначно прав продавец, так как вторая сторона могла увидеть отсутствие приборов учета при первичном осмотре.

Но если же речь идет об отсутствии отопления, когда квартира принималась летом, то правда на стороне покупателя.

Как и на каких условиях можно вернуть квартиру

Расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру бывшему владельцу допускается в двух вариациях:

  1. В досудебном порядке по соглашению сторон.
  2. В судебном порядке через признание договора купли-продажи недействительным.

При обнаружении в квартире каких-либо недостатков покупателю следует придерживаться такого алгоритма действий:

  1. Изучить заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры.  Обнаруженный покупателем недостаток не может быть оговорен договором.
  2. Написать письменную претензию продавцу с конкретными требованиями: уменьшить цену, устранить дефекты за свой счет или компенсировать покупателю дополнительные расходы на устранение недостатков. При обнаружении существенного недостатка покупатель вправе потребовать расторгнуть договор купли-продажи. Свои претензии и требования покупатель может подкрепить ссылкой на 475 статью Гражданского кодекса.
  3. В случае несогласия продавцом с предъявленными требованиями необходимо провести независимую экспертизу и уведомить об этом продавца. Тот вправе присутствовать при проведении экспертизы. Экспертиза должна подтвердить размер затрат, который потребуется для устранения недостатков, причину и примерное время появления дефектов или несоответствие состояния квартиры требованиям нормативов.
  4. Если продавец не предоставит ответ на претензию и сторонам не удастся договориться, то это является поводом для обращения в суд. Сроки для предоставления ответа прописываются в претензии, если их нет, то они установлены по умолчанию в 30 дней.
  5. Если сторонам удалось договориться, то они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи или об изменении (например, допсоглашение об изменении цены).
  6. Если стороны пришли к выводу о необходимости расторгнуть договор, то им также необходимо обратиться в Росреестр для прохождения процедуры по переходу права собственности от покупателя к продавцу.

Согласно ст. 452 Гражданского кодекса, свои требования в суд сторона вправе предъявить только при отсутствии возможности договориться в досудебном порядке. Исковое заявление о расторжении или изменении условий договора купли-продажи квартиры не имеет установленного типового образца. При этом при его составлении нужно придерживаться правил ст. 131 ГПК РФ.

В структуре искового заявления необходимо предусмотреть:

  1. Реквизиты суда, в который оно направляется.
  2. ФИО, паспортные и контактные данные сторон.
  3. Цена иска.
  4. Наименование документа.
  5. Основания подачи заявления: наличие существенных недостатков в квартире, препятствующих нормальному проживанию.
  6. Доказательства доводов: например, акт технической экспертизы.
  7. Требования к ответчику: выплатить компенсацию, расторгнуть договор и вернуть деньги и пр.
  8. Перечень приложений (документов, на которые ссылается покупатель по тексту).
  9. Дата и подпись.

На основании рассмотрения искового заявления и признания их обоснованными суд может в принудительном порядке заставить продавца удовлетворить их. Суд должен рассмотреть заявление в течение 2 месяцев после его поступления.

Сроки возврата

Согласно ст. 181 Гражданского кодекса, устанавливаются трехлетние сроки исковой давности по требованиям заявителя о расторжении договора купли-продажи квартиры из-за применения последствий недействительности ничтожной сделки и признания ее недействительной. Это срок начинает отсчитываться с момента подписания договора купли-продажи.

Таким образом, в качестве оснований для расторжения договора купли-продажи могут выступать только существенные недостатки недвижимости, которые значительно затруднили эксплуатацию данной квартиры или сделали ее невозможной. Вначале сторонам следует попробовать решить спорный момент путем переговоров, а затем покупатель вправе обратиться в суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/zpp/tovary/vozvrat-kvartiri.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.