Сделка признана недействительной как вернуть деньги

Возврату подлежит

Сделка признана недействительной как вернуть деньги

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Что делать, если сделка признана недействительной, а у продавца нет денег на возврат покупателю

Сделка признана недействительной как вернуть деньги

Когда покупатель недвижимости сталкивается с проблемой возврата уплаченных по сделке денег, бесполезно искать советы в интернете, там можно только прочесть много заумных статей что такое реституция в гражданском праве, а вот как от решения суда покупателю перейти к получению с продавца денег, теоретики умалчивают. Возникает вопрос, а что можно реально сделать?

Самый ходовой ответ на этот вопрос сводится к тому, что, если покупателю не отдали деньги за покупку, он имеет право оставить недвижимость у себя.

Если дело касается только продавца и покупателя, тогда такая точка зрения имеет право на существование, правда недвижимость, независимо от того возвращены покупателю деньги или нет, все равно будет изъята у покупателя, потому что, как только договор купли-продажи недвижимости будет признан судом недействительным, заинтересованное лицо подаст в госреестр недвижимого имущества пакет документов на отмену регистрации права собственности покупателя на жилье. Зато у покупателя будет возможность, эдак через год – два, вернуть свои кровные, подав иск в суд о взыскании с продавца денег, наложив арест на недвижимость для обеспечения иска.

Это идеальный случай, но в жизни все гораздо хуже. На практике редко, когда продавец или покупатель выступают с инициативой признания договора недействительным. Чаще это будет третье лицо, обычно совладелец, считающее, что сделка по продаже недвижимости нарушает его права или интересы.

Казалось бы, нотариус перед удостоверением сделки проверил все документы, все в порядке, что может пойти не так!

Обычно «косяки» возникают, когда в качестве правоустанавливающего документа будет фигурировать решение суда о признании права собственности, вступившее в законную силу.

Для нотариуса решение суда будет основанием для удостоверения сделки.

Эта волшебная фраза «вступившее в законную силу» многих граждан вводит в заблуждение: они считают, что раз вступило в законную силу, то теперь это на всю оставшуюся жизнь.

Люди, запомните: нет такого решения суда, которое нельзя отменить! Все дело только в цене вопроса и в наличии заинтересованной стороны, чьи права нарушены.

Возражения, что истек срок исковой давности разбиваются об норму Гражданского Кодекса, что истечение срока исковой давности начинается тогда, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав, а это могло произойти и через двадцать лет после удостоверения сделки.

Если по иску третьего лица договор признан недействительным, то взыскать покупателю деньги с продавца вряд ли удастся, потому что продавцу, если есть совладелец, будет принадлежать только доля в недвижимости, продать которую госиспролнителям вряд ли удастся: подумайте сами, кому нужно будет покупать долю, чтобы потом выяснять отношения со склочным совладельцем.

Вот почему нужно очень хорошо подумать, прежде чем покупать недвижимость, право собственности на которую получено продавцом через решение суда.

Есть еще одно препятствие по взысканию денег, связанное с госреестром недвижимого имущества, о котором, почему-то умалчивают.

Все мы знаем, что право собственности на недвижимость возникает и прекращается после его государственной регистрации, но мало кто знает или обращает внимание на то, что государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество – официальное подтверждение и признание государством фактов возникновения, изменения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) таких прав производится путем внесения соответствующей записи в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Короче, если кто-либо отменил регистрацию права собственности на недвижимость, то об этом в госреестре будет сделана запись, причем каждая новая запись отменяет предыдущую, т. е., чтобы восстановить право собственности предыдущего владельца, ему нужно будет снова проходить процедуру регистрации, а до тех пор, пока этого не сделано, у недвижимости нет собственника!

Что делает госисполнитель, получивший исполнительный лист по взысканию с гражданина какой-то суммы денег? Он, в числе прочих мероприятий, посылает запрос в государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество о наличии у должника недвижимого имущества, на что госрегистратор честно отвечает, что за гражданином таким-то недвижимости не числится. Кредитор возмущается: как же так, я точно знаю, что у него есть квартира и три дома за городом! Если у госисполнителя будет хорошее настроение и свободное время, он объяснит кредитору, что, может быть, де-факто у должника и есть недвижимость, а вот де-юре у него ее можно будет отнять только тогда, когда он проведет на нее госрегистрацию своего права собственности. И сделать это может только сам собственник имущества! А пока этого не сделано, недвижимость нельзя выставить на торги.

Как вы думаете, должник будет помогать кредитору – регистрировать свое право собственности на недвижимость, чтобы госисполнителям было удобнее продать ее или будет сопротивляться?

Это как раз тот случай, когда должника нельзя насильно заставить или вместо него провести регистрацию права собственности.

Так что же делать, если попал в такой оборот?

Единственное утешение состоит в том, что у нас, если исполнительное производство открыто, то закрыть его должнику вряд ли удастся законными способами.

Отсюда и совет: в любом случае нужно получить решение суда о взыскании долга и открыть на продавца исполнительное производство.

Рано или поздно продавцу, или его наследникам придется зарегистрировать свои права на недвижимость и, если кредитор или его правопреемники переживут должника, им останется только уведомить госисполнителей о том, что у должника появилось имущество, на которое можно обратить взыскание. Иначе никак, только набраться терпения и ждать!

10.07.2020.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c2b0cbacffc6400aaecbaa2/chto-delat-esli-sdelka-priznana-nedeistvitelnoi-a-u-prodavca-net-deneg-na-vozvrat-pokupateliu-5f07d987b4d92b2488e2726c

Недействительная сделка: кто возместит ущерб пострадавшим?

Сделка признана недействительной как вернуть деньги

Покупка дачного участка, частного дома или квартиры – событие, как правило, долгожданное и важное. Однако иногда радость от приобретенной недвижимости омрачается неожиданно обнаруженными нарушениями при оформлении и заключении сделки, а то и вовсе признанием ее недействительной.

Одно дело, когда с момента купли-продажи имущества прошло немного времени, а вторая сторона договора при этом согласна оперативно вернуть деньги в полном объеме.

Но зачастую процедура возмещения ущерба в подобных ситуациях разворачивается совсем по другому, не такому благополучному, сценарию.

Ответственность за любые сделки

К примеру, продавец оказался мошенником, который успел провернуть целую череду сделок с определенной недвижимостью и скрыться в неизвестном направлении. В итоге в качестве истца будет выступать первоначальный владелец квартиры – первый в цепочке жертв, который ни в чем не виноват и имеет вполне законные основания на возврат своей собственности.

Вместе с тем тот человек, у которого по решению суда изымают злополучную жилплощадь, – тоже жертва и тоже имеет право на возврат когда-то заплаченных за квартиру миллионов.

В этой ситуации возникают два непростых вопроса – сколько ждать возврата денежных средств, а самое главное, с кого же их требовать, если след мошенника давно простыл? К сожалению, в том случае, если сделка оформлялась в простой письменной форме, то есть без нотариуса, такие вопросы, скорее всего, перейдут в разряд риторических.

Другое дело, если сделку с недвижимостью удостоверял нотариус, который допустил ошибку при работе с документами, – не проверил какие-то пункты договора, не разъяснил сторонам суть и последствия сделки, сделал серьезную опечатку в тексте проекта договора и т. д. По закону каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за результат собственной работы и гарантирует столь же полное возмещение ущерба людям, которые пострадали вследствие его ошибки.

Речь здесь идет не только о сделках, но и о любом другом документе с печатью нотариуса.

К примеру, возможные ошибки нотариусов при оформлении завещаний, доверенностей или даже согласий на выезд несовершеннолетних детей за рубеж – все они точно так же влекут за собой материальную ответственность и выплату компенсаций пострадавшим. Гарантию возмещения ущерба в полном объеме обеспечивает выстроенная в нотариате система страхования.

Ошибки и компенсации

По данным Ингосстрах, одного из крупнейших страховщиков ответственности нотариусов по всей России, за неполный 2020 год по всем страховым случаям, связанным с нотариусами, было выплачено шесть убытков на общую сумму 7,5 миллиона рублей.

Самая крупная компенсация – она составила 5,1 миллиона рублей – касалась удостоверения доверенности на распоряжение недвижимостью. Покупатель квартиры усомнился в действительности документов и обратился в суд. Выяснилось, что у предыдущего владельца квартиры был недействительный договор купли-продажи.

Суд это признал, и в соответствии с его решением нотариус возместил ущерб.  

В свою очередь, в прошлом году самой весомой по финансовому урону ошибкой нотариуса стало некорректно составленное завещание. Пострадавшим было выплачено почти 1,2 миллиона рублей.

Также Ингосстрах зафиксировал страховые случаи по ошибкам нотариусов в оформленных ими согласиях на выезд за границу несовершеннолетних детей.

Из-за согласий, которые отклонили сотрудники пограничной службы, семьям приходилось сдвигать уже запланированные даты поездок, а также покупать новые билеты или даже путевки. Все эти вынужденные расходы опять же компенсировали невнимательные нотариусы в полном размере.

Четыре ступени гарантий

В масштабе общего объема нотариальных действий, которые ежегодно совершаются в России (в прошлом году их число составило 46 миллионов), количество ошибок, допущенных нотариусами, уже долгие годы остается объективно незначительным. Однако стоит отметить, что ни один из таких случаев не остается без внимания и гарантированных выплат пострадавшим.

Имущественная ответственность нотариуса в силу закона обеспечивается четырьмя ступенями гарантий. Первая – каждый российский нотариус ежегодно страхуется как минимум на пять миллионов рублей, чтобы иметь возможность в буквальном смысле расплатиться за свои ошибки. При этом подавляющее большинство, к примеру, московских нотариусов заключают договоры страхования на значительно большие суммы.

Однако иногда могут возникать ситуации, при которых личного страхования нотариуса оказывается недостаточно для покрытия ущерба. В таких случаях на помощь приходит вторая ступень гарантий – коллективная страховка региональной нотариальной палаты.

Если необходимы еще средства, взыскание направляется на личное имущество нотариуса, допустившего ошибку.

Ущерб в особо крупном размере может быть возмещен с помощью еще одной ступени – путем привлечения денежных средств специального компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Источник: https://tass.ru/obschestvo/9930001

���� ������������������, ������ ������������������ ������������ ���� �������������� �� ��������������������������

Сделка признана недействительной как вернуть деньги

�������� ���������� ������������������ �� ���������������������� �������������������� �������������� ���������������� �� ������������ ���������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������.

�������� ���������������� – �������������� ������������������ ����������������: �������� ������������������ ������������ �������������� �������������� ���� ���������������� ����������-�������������� �� �������������������� ������������������������������ ���� ���������� ���������� ��������������������������.

���� ���������� ������������������ ���������� ���������������� ������������ �� ������ �� ������������, ������ ������������ ���������������� �������������� ����������-�������������� ��������������������������������, ������ ������ ������������ ������������, ���� ���������� ���� ������ ���� ������ �� ���� ��������������.

�� ���������������� ������ �� ������-���� �������������� ������������������ ������������������������ ������������ ��������������.

�������������� ���� ������������, ���������� ������ ���� ���������� ���������������� – ������������, �������������� ������������ ���������� ������������������������ ���������������������� ������������������ ������������������������ – ����������������, ��������������, ������.

�������������� �������� �������������� ������������, �� ������ ���������������� ���������� �������� �� ���������������������� ���������������� �� ������ �������� ������������ ������ ���������������� ������������ ������������������ ���� ����������������.

���������� ��������, ������ ���������� ���������� �� ���������������� ������ ������ �� ������������������ ������������ ��������������������������������, ���� �������������� �������� �������������������� – �������� ���������������� ���������� �� �������������������� ���������������������������� �������������������� �� ���������� ������������ ���������������� ������������ �� �������� ���������������� ���� ���������������������� ������������ ����������������.

���� ������������, �������������������� ������ �������������������� ���������� ��������������.

������ �������������� ������ ���������������� ���� ����, ������ �� ���������� ���� �������������� ���������������� ������������ ���� ������������ ����������������, ������ ������������ ���������� ������������������ �������������������� �� ������������ ������������ ���� �������������������� ����������������.

���������� ���� – �������������������� ������, �������������� �������������������� ��������������������������, ������ ���������� ���� ���� ��������������, ������ �� ���� ��������������������. ����������������������������, ���������������� ������������������ �������������������� ������������ �� ������������������ �� �������������� ���� ��������������.

�������� ���� �������������������� ������������������. ������ ��������������, ������ ���������������� �������������� “�������������� �������������� ���������������������������� ���� �������� ����������������������������”.

�� �������� ������������������ – ���� ������������ ������������������ ���������������������� – ���������������� ���� �������� �������������������� ����������������������������, ������ �� �������� �������� ������������ ���� �������������� ����������, �������������� �������������������� ������������������, �������������� ���� �������������� ���� ���������� – ���������������������������� ��������������������. ������ ������ �������� ������������������ ������������ �� ������������ ���������� �� �������������� �������������� ���� ���������������������������� ������ ��������������������.

�������� ���������� ���� �������������������� �������� �� ���� �������������� ������������������ ��������������, ������ ������������������������ “�������������������� �� ���������������������� �������� �������������������������� �� ������������������������������ ����������”.

������ ������ �������������������� ���������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���������������� ���������������� �� ���������������� �������������� ���� ����������������.

���� ���������� 1 ������������ 486 ������������������������ �������������� �������������������� ������������ ���������������� �������������� ���� ������ ���������� ���������������� ������ ������������������ ������������, �������� �������� ���� �������������������������� �������������� ������ ������������������ ����������-��������������. �� �������� ���� ������������, ���� �� ���� 3-�� ���������� ��������������, ������ �������� �������������������� ������������������������ ���� �������������� �������������������� ������ ���� ���������������� ����������, ���� ���������������� �� ���������� ���������������������� ������������ ������������ ������ ������������ ������������������ �� ������������������������ �� ��������������.

������������������ ������ ���������������� ���� ���������������������� �������������������������� ������������ �� ������������������������ �������� ��������������, �������������� ���������������� ���������������� ������������, ������������������ �� �������������� �������� ��������������������������. �� �������������������������� �������� ��������������, ������ ���������������������� ���������������� ���������� �������������������������� �� �������������������� ���� ������������������ �������������������� ������������������ ���� ���������������� ������������������������ ������ ���������������������� ����������������. �� ������, ������ �������������� ���� ������������ ������������������ ���������������������� ��������, ������ �������� ������������������ ���� �������������������������� ���� �������������� ������������������ ������ ���������������������� ����������������.

���� ������������ 1103 ������������������������ �������������� �������������������� �� ���������������������������� �������������������� ������������������, �������� �������� ���� ������������ �������������� �� ������������ ���������������� ��������������������.

������ ������ �� ������������ ���������������������� ���������������� ����������������, ���� �������������������� ���� �������� ������������, ������������ ������������������ ���������������� ���������������������� �������������������� ������������������ (������������ 1102 �� 1104 ������������������������ ��������������).

���������� ���� ���������������������� �������� ������������ ������������������ ������ ������������ ������������������ – ���������� �������������������� ���������������� ���������������������� �������������������� ������������������ ������������������ �� ����������������, ���� ���������������������� ���� �������� ������������, �������� �� ������������ ���������������������� ���������������� ����������-�������������� ���������� ������������������. �� �� ���������� ������������, ���������� ���� ������������ ���������������������� ��������������, ���������������� ������������ �� ����������������, �� ���������� �������������� ������ ��������������.

����������������, �������������� ���������� ���������� ���������������� ������������ ��������������������������������, �� ���������� �������������� �������������������� – �������������� ���������������� �� ������������������ ���������������������������� ��������������������.

���� ���������������� ������ ������������������, ������ ���������� �������������������������� �������������� ���� ���������������� �� �������������������� ���� ���������������� ����������- ��������������, �� �������������� �������� ������������������ �������� �� �������������� ���������������� ����������.

�� ������ ���� �������������������� ���� �������� ���� ������������.

������ ������������ ������������������ ������, �������������������� ������������ �� �������������������� ������������������������ �� �������� ���������� ���������������� ����������������������������, �������������������� �������������������� ������������������ ������������������������ ���� ����������������.

�� �� ����������������, �� �� �������������������������� ���������� �������������������� ������������ ���� ����, ������ ������������������ ���������� ���������������������� ������������������������ ���������� �������������� ����������������, �� �������������� ��������������, ������ ������������ �������������������� ������������������ ���� �������������������� ����������������.

������ �������� �������������� ������������ ������������������������������ ����������������������, �� ������ �������������� �������������������� ��������������������������, ������ ���������������� ������ �������������������� ���������������� �������������������� ������������������������.

���� ������������ ������������ ���������� ���������� �������� ������������ �� ������������������ ������������ ������������������ �������� ���� ��������������.

�������������� ������������������ ������ ���������������� ����������������, ������ ���������������������� ������������ �������� – �������� ������������ �������������������������� �� �������������������������� �������������������������� �� ���� ����������������������.

�� �� ���������� ������������ ���������� �������������������� �������������� ���� ��������, �������������� �������� �� ������������������ �� �������������������� ������������.

Источник: https://rg.ru/2015/10/06/sdelka.html

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Сделка признана недействительной как вернуть деньги

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

    (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).

  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).

  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.

    )

  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.