Проверка дду юрист

Содержание

Проверка застройщика и ДДУ

Проверка дду юрист

При покупке квартиры в новостройке, проверку следует начать с изучения формальных документов: выписка из егрюл, заказать которую можно через интернет.

В выписке будет следующая информация: кто и какое время является генеральным директором, кто является собственниками компании, уставной капитал, срок регистрации – существования компании, не является ли юридический адрес – адресом массовой регистрации компании, не находится ли компания на стадии прекращения – ликвидации.

Также рекомендуется проверить сайт арбитражного суда по региону регистрации компании, есть ли в отношении компании судебные разбирательства, в т.ч. иски о банкротстве. По вопросу нарушения сроков строительства и качества строительства – можно посмотреть информацию на сайте районного суда по месту регистрации компании.

Кроме официальных источников, много информации можно найти на форумах и группах социальных сетей по вашему дому. На них, как правило, обсуждаются вопросы нарушения сроков строительства, сдачи квартир собственникам, качество строительства и работы управляющей компании.

Если ваш застройщик давно существует на рынке и у него есть законченные проекты – это информация также будет полезна. Обратите внимание, какая компания страхует объект строительства, если это крупная известная страховая компания – то ваши риски существенно снижаются. То же самое относится к банкам, предлагающим ипотечные программы по данному дому.

Если этот банк входит в топ-50, даже если застройщик обанкротится – строительство скорее всего будет завершено. По этим и другим признакам можно определить, является ли застройщик благонадежным, либо существуют риски при покупке квартиры.

Какие документы обязан предоставить застройщик при заключении договора?

По закону, ст.ст.

20-21 Закона о ДДУ 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу следующие документы: — учредительная документация; — бухгалтерская отчетность за последние три года; — аудиторское заключение за последний год; — проектная документация; — инвестиционный контракт, если есть; — лицензии, участие в СРО; — разрешение на строительство; — документы на землю; — договор страхования; — информация о подрядных организациях. При этом документы должны быть предоставлены в подлинниках.

Однако на практике, застройщик не предоставляет указанную документацию, однако предоставляет ее при подписании договора. Часто информация предоставляется даже в незаверенных копиях. Истребовать информацию и документы можно с помощью юриста по новостройкам.

Нелегальные схемы, используемые застройщиками

Существует 214 ФЗ «Об Участии в долевом строительстве». Данный закон подробно регламентирует обязанности застройщика перед дольщиками. Так, например, в нем указана ответственность в размере двойной ставки рефинансирования за срыв срок сдачи объекта (на момент написания статьи это 20% годовых).

Любые другие способы покупки квартиры, кроме договора ДДУ направлены либо на совершение преступления, путем например двойной продажи, что сейчас происходит редко, либо на то, чтобы существенно снизить ответственность застройщика, либо полностью лишить вас права применить к нему санкции.

Например, в случае заключения договора уступки права требования, при нарушении сроков строительства, неустойка будет рассчитываться не от стоимости квартиры, а исходя из той цены, которая указан в договоре между застройщиком и фирмой-«прокладкой», при этом в данной схеме застройщики указывают, что компания полностью не расплатилась, соответственно отказывают в выплате неустойки.

При покупке квартиры через жилищный кооператив, дольщики фактически не избирают правление и не могут контролировать его действия, а сточки зрения закона, правление может увеличить стоимость и сроки строительства без какой-либо ответственности за это.

При заключении договора вам могут предложить заключить: договор переуступки права требования; • инвестиционный контракт на строительство жилого дома; • предварительный договор купли продажи; • договоры купли продажи векселя (в большинстве случаев, это фактическая покупка квартиры по векселю); • договор соинвестирования. С юридической точки зрения, данные схемы незаконны.

Как проверить договор долевого участия?

Несмотря на то, что 214 ФЗ подробно регламентирует все существенные условия договора ДДУ. Тем не менее, застройщики используют ряд лазеек.

Так, например, обратите внимание на формирование стоимости договора – квартиры, какие именно коэффициенты применены при расчете стоимости площадей балконов, лоджий, мансард, других холодных помещений. Застройщики обязаны в случае уменьшения площади квартиры, уменьшить цену этой квартиры.

Однако на практике в договоре указывается, что если площадь уменьшилась в пределах 5%, то перерасчета не происходит. При этом обмер происходит не органами БТИ, а привлеченной застройщиком компанией.

Обратите внимание, на то, чтобы срок сдачи квартиры не был привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию, а была указана конкретная дата.

Необходимо также обратить внимание на дополнительные расходы, которые могут быть указаны в договоре либо возлагаются на вас при подписании договора ДДУ: плата за регистрацию самого ДДУ, плата за «бронирование» квартиры, плата за получение свидетельства о праве собственности.

Такие соглашения, как правило, предлагаются к подписанию с иными сторонними компаниями. Также дольщиков обязывают подписать договор с управляющей компанией.

Источник: https://msk-legal.ru/proverka_zastroyshchika/

Юридическая проверка договора долевого участия (ДДУ)

Проверка дду юрист

Осуществлять юридическую проверку договора долевого участия необходимо каждому гражданину, решившему стать инвестором строящегося многоэтажного дома. Данная мера безопасности необходима для того, чтобы избавить себя от различных рисков, нарушения законных прав и двухзначных условий договора, которые будут выгодны только застройщику.

Далеко не секрет, что многие строительные компании нарушают жилищное законодательство, что приводит к ущемлению интересов дольщиков и возникновение конфликтных ситуаций между ними и застройщиками.

Именно для того, чтобы избежать подобных споров, которые представляют собой сложный правовой процесс, необходимо провести юридическую проверку договора долевого участия.

Юр-Инфо предоставляет помощь своим клиентам в осуществлении данной процедуры.

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений.

Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход.

Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру 8 (499) 755-64-00 или напишите нам через форму для обращений.

Для чего нужно провести юридическую проверку договора долевого участия

Становясь инвестором новостройки, гражданин получает возможность приобретения долгожданной квартиры, да еще по существенно сниженной стоимости. Соответственно, нередко возникают ситуации, когда подписывая ДДУ, дольщики не внимательно вчитываются в условия данного соглашения, что является серьезной ошибкой.

Для того, чтобы ваша с застройщиком сделка состоялась на законных основаниях, без ущемления ваших прав и интересов, стоит обратиться к компетентному специалисту, который проведет:

  • Комплексную юридическую проверку договора долевого участия и вынесет профессиональное заключение о безопасности данной сделки;
  • Произведет рассмотрение всех документов, связанных со строительством новостройки;
  • Осуществит проверку разрешительной документации;
  • Рассмотрит правоустанавливающие документы и проведет необходимую проверку застройщика;
  • Проверит соглашения, связанные с инвестиционными вложениями дольщиков;
  • Составит и оформит протокол, в котором будут прописаны все недовольства и претензии сторон по отношению к строительству жилого объекта;
  • При необходимости соберет данные по строящемуся дому и о строительной компании, являющейся застройщиком;
  • Проанализирует и проведет оценку рисков, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации данного жилого объекта.

Преимуществ у процедуры юридической проверки договора долевого участия очень много и она имеет большое значение при подписании ДДУ и предоставляет дольщику возможность безопасного вложения денежных средств.

Что входит в юридическую проверку договора долевого участия

Подписание договора долевого участия, несет для дольщика множество рисков, поэтому перед тем, как сделать вложение денежных средств, ему необходимо обратить внимание на все тонкости и детали соглашения. Многие граждане не обладают теми знаниями законодательства, которые помогут избежать дальнейших споров с застройщиком.

При проверке юристом условий ДДУ, происходит анализ соответствия соглашения всем законодательным актам в области жилищного права, выявляются сомнительные условия договора, которые в той или иной степени могут ущемить права дольщика, обозначаются возможные убытки дольщика при подписании такого договора.

В юридический анализ договора долевого участия включены:

  • Соответствие условий соглашения ФЗ №214;
  • Выявление подозрительных и опасных условий договора долевого участия;
  • Осуществление проверки допуска к строительству;
  • Юридическое заключение о том, стоит ли дольщику подписывать данных ДДУ или же нет.

Важность и польза юридической проверки договора долевого участия неоспорима. Кроме того, данная услуга может осуществляться как без присутствия, так и при непосредственном присутствии дольщика.

Последствия подписания ДДУ без юридической проверки

Нередко, при подписании ДДУ без анализа юриста, у дольщиков возникают довольно большие конфликтные ситуации с застройщиком. Проблемы бывают разного характера, начиная от регистрации договора долевого участия в органах Росреестра и заканчивая нарушением сроков сдачи строительной компанией жилого объекта.

В подобных ситуациях гражданам не остается ничего другого, как подавать исковое заявление на застройщика в судебную инстанцию.

Такие меры, направленные на защиту собственных прав и интересов, при наличии соответствующей доказательной базы, помогут добиться необходимого результата, однако, этого всего можно избежать если заранее провести юридическую проверку ДДУ.

Преимущества юридической проверки договора долевого участия

К основным преимуществам юридического анализа договора долевого участия относятся:

  • Уверенность в законности совершаемой сделки и выгодности инвестиционных вложений;
  • Защита прав дольщика законодательством РФ. Соответственно, при нарушении застройщиком условий ДДУ, закон будет на вашей стороне;
  • Отсутствие угрозы мошенничества со стороны застройщика;
  • Значительная экономия личного времени по сравнению с самостоятельной проверкой документации.

Компания Юр-Инфо предоставляет своим клиентами услуги по юридической проверке ДДУ перед строительством или во время строительства жилого объекта. Если у Вас остались какие-либо нерешенные вопросы по данной теме, вы можете позвонить на горячую линию компании 8 (499) 755-64-00 или обратиться непосредственно в наш офис.

Источник: https://yur-info.ru/ddu/yuridicheskaya-proverka-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu.html

Что вы можете получить по ДДУ от юристов и застройщика — Юридическая компания Силкин и Партнеры

Проверка дду юрист

Общеизвестно, что основным притоком денег для застройщика многоквартирных домов являются их покупатели, в частности, дольщики, оформляющие договора-долевого участия (ДДУ), еще на этапе котлована.

А вы знаете, что не только застройщик может заработать на вас, но и наоборот, вы можете заработать на застройщике, если он не вовремя сдал вам квартиру в эксплуатацию? Если вы являетесь одним из таких дольщиков с просроченным ДДУ, то эта статья для вас.

Если вы ждете от застройщика трехкомнатную квартиру в Москве, то всего лишь за два года просрочки, набегает неустойка по цене однокомнатной квартиры в том же районе. Эти пропорции сохраняются почти для любого района страны.

К примеру, если в Москве трехкомнатная квартира стоит двадцать миллионов, то неустойка по ней сопоставима по стоимости однокомнатной квартиры в семь миллионов. В Зеленограде трехкомнатная квартира стоит десять миллионов и однокомнатная квартира будет в районе трех с половиной миллионов.

Как раз столько за два года неустойка и набегает см. рис.1. Посчитайте ваши потенциальные деньги на нашем калькуляторе неустойки.

Если вас смущают цифры в два года, то смеем вас заверить, что задержки в сдачи многоквартирного дома в Подмосковье бывают и больше, это зависит от многих факторов, начиная от финансово-технических возможностей застройщика, и заканчивая стабильностью экономической ситуации в России.

Для начала вы должны прикинуть для себя максимально возможную выгоду от обращения с исковым заявлением.

Поэтому, делаем вывод: если вы считаете, что калькулятор неустойки показал «рентабельные» для вас цифры, то идите к юристу..

Калькулятор неустойки выдает теоретические цифры, а не практическую реально возможную сумму

Нужно быть морально готовым к тому, что вы зря потратите время и вообще ничего не получите, плюс, косвенный убыток, от госпошлины, которую вам придется оплатить в случае проигрышного дела. Формула расчета калькулятора неустойки по 214-ФЗ находится здесь .

Казалось бы, все просто! Неустойка по ДДУ четко прописана в договоре, уже давно появился ФЗ-214, , который защищает права дольщиков . Можно смело идти в суд и получать 100% положенных по договору долевого участия деньги.

Однако практика судов показывает, что судья снижает, а то и вовсе отменяет штрафные санкции и неустойку к застройщику, указанную в судебном иске. На то есть множество других законов в частности 333 ГК РФ . В частности: «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку….

», а на практике, судья и вовсе может вам отказать в удовлетворении судебных исков. Вариант снизить неустойку у застройщика полно.

Мало того, те застройщики, которые знают, что большая часть квартир не будет сдана вовремя, уже заранее ищут опытных узкопрофильных юристов, имеющих положительную практику по защите застройщика в рамках ФЗ-214.

И в суде вам придется столкнуться вовсе не с учредителем компании застройщика, а именно с таким юристом.

В итоге, вы проиграете дело в первой инстанции, что означает фактически практически полный проигрыш в последующих инстанциях.

Поэтому, делаем вывод: взыскать сложно, но возможно.

Что за суммы вы можете получить от застройщика

За нарушение сдачи сроков построенной квартиры вы можете получить сумму, состоящую из трех частей:

  1. Взыскание процентов за неустойку, пропорционально времени просрочки, которое исчисляется как разница между датой подачу искового заявления и гарантируемым по договору датой сдачи недвижимости в вашу собственность (фактическая дата указанная в вашем договоре, причем в свидетельстве о собственности может быть иная ).
  2. Штраф по неустойке ДДУ, за неисполнение требований о выплате, который появляется из-за того, что застройщик не захотел добровольно выдать причитающиеся вам деньги за срыв сроков, предполагая, что вы, либо не знаете о существовании такой возможности, либо, надеясь, на вашу лень, что тоже часто случается.
  3. Можно также частично сэкономить на государственной пошлине, Статья 98 ГПК РФ , которую необходимо оплатить при обращении в суд, но только соразмерно удовлетворенным требованиям.

Поэтому, делаем вывод: все вышеуказанное — немалые деньги и тратить время на взыскание по ДДУ вам выгодно.

К каким юристами по дду лучше обращаться?

Конечно, вы можете обратиться к частному юристу по ДДУ или к кому по-дешевле, однако надо понимать, что у застройщика всегда больше финансовых возможностей нанять хорошего дорого юриста, а значит, и в суде юрист со стороны ответчика будет «сильнее» вашего юриста со скромным вознаграждением.

Поэтому, экономить на юридических услугах в таком непростом деле как взыскание неустойки с застройщика как минимум нерентабельно. Другой вопрос хороший юрист не всегда означает хорошее знание именно ДДУ. Мало того, т.к.

99% юристов в Москве и Подмосковье хватаются за все дела подряд, тем самым их процент знаний по неустойки ДДУ ничтожно мал. Тут важно именно узкотематичность услуг юридической фирмы, в идеале — когда компания занимается только взысканием неустойки с застройщика и больше ничем.

Мало того, нужно еще проверить портфолио, т.е. список положительных дел в суде у данной компании и чем их больше, тем лучше.

Поэтому, делаем вывод: обращаться надо в юридическую фирму, а не к частному юристу. И искать фирму надо с максимально узким профилем.

Варианты сотрудничества с юристами по ДДУ: продавать долг или нанимать юристов?

Вариантов сотрудничества с юристами по ДДУ не так много:

  1. получить мало денег, но без рисков и очень быстро;
  2. получить много денег, но с большими рисками, затратив массу времени;

Есть также третий вариант, обратиться самостоятельно, но мы не рекомендуем это делать (см. подробнее статья самостоятельный суд по ДДУ), поэтому третий вариант тут не рассматривается.

Если вы не любите рисковать и хотите спать спокойно, то продавайте свой долг юристам по ДДУ. Вы сразу получаете деньги и просто забываете об этой проблеме. Ни в суд, ни к застройщику, ни еще раз к юристам ходить вам не надо.

По сути дела, после подписания договора цессии вам вообще будет наплевать, выиграют ли дело юристы или нет, есть ли деньги у застройщика для погашения задолженности по неустойки или нет. Теперь это не ваша проблема.

Согласитесь, очень удобно: вы вечером после работы забегаете на полчаса в юридическую фирму по ДДУ, подписываете цессию и уже имеете на руках живые деньги. Подчеркиваем: до всех судебных разбирательств с застройщиком вы уже имеете приличную сумму денег, которую можете смело тратить.

К примеру, для вышеуказанных в этой статье примеров вы получаете к примеру 15-25%, т.е. примерно полтора миллиона (см. первый абзац) для московской квартиры и свыше полмиллиона для зеленоградской(см. рис.1.).

Неплохая прибавка к вашей зарплате! Быстрота, стабильность, отсутствие рисков и самое главное почти мгновенное получение денег без всяких обязательств. Однако такое бывает достаточно редко и в основном юристы предлагают процент не от суммы неустойки , а от суммы, присужденной судом.

Обратите внимание, на курсив. Если в первом случае вы получаете деньги сразу, то во втором случае, только после выигрыша в суде, а какую юристы выбьют неустойку, никто точно не знает. В итоге, вы можете получить 15-25% от копеечной суммы. Однако этот вариант тоже неплохой, т.к. если вы вообще ничего не выигрываете, то и юристам за услуги вы ничего не должны, или должны какую-то формальную сумму, которая не сильно вас затруднит.

Перспектива не портить нервы, перед предстоящим судом и сразу получить деньги нравится многим дольщикам, но редко нравится юристам, которые отнюдь не всегда готовы подписать цессию по передаче долга с мгновенной выплатой денег дольщику до судебного процесса.

Однако, если юристы видят, что ДДУ без проблем и взыскать с богатого застройщика не составит труда, то чтобы переманить клиента к себе, могут вам предложить такие хорошие условия сотрудничества, которые не предложат конкуренты.

Практически, в каждой юридической конторе, которая занимается скупкой и выбиванием долгов есть свои сложные методики расчета рентабельности того или иного долга.

Рассмотрение методики расчета, какой договор ДДУ выгоден по цессии, а какой нет, выходит за рамки данной статьи, однако основными параметрами являются следующие:

  •  возможность неофициальной договоренности застройщика с конкретным судом, где предполагается подать судебный иск, по-вашему ДДУ;
  •  успешность прошлых судебных дел с вашим застройщиком вообще по всем судам;
  •  финансовые возможности застройщика для удовлетворения судебных исков;
  •  сложности именно вашего судебного процесса (к примеру, есть нюансы в ДДУ)

Поэтому, обращаясь в юридическую фирму с намерением заключить цессию, будьте морально готовы к отказу. Если вам отказали в цессии в первой юридической фирме, то вероятность отказа в остальных достаточно высока, т.к.

методика расчета рентабельности застройщика хоть и сложные, но более менее одинаковы во многих юридических фирмах. Поэтом, лучший вариант — разослать потенциальным юридическим компаниям по эл. почте обращение о возможности заключить договор цессии неустойки по ДДУ и приложить скан-копии вашего ДДУ.

Предварительно можно зачеркнуть на скане свои паспортные данные, хотя реально, они никому из юристов не интересны.

В случае, когда ваш застройщик окажется вменяемым, ответы от юридических компаний могут быть разнообразными, например:

  1. одни — могут предложить оплату договора цессии вам в твердой сумме, к примеру, 10% от суммы НЕУСТОЙКИ, т.е. ВНЕ зависимости от результатов судебного дела;
  2. вторые — могут предложить оплату договора цессии вам в плавающей сумме, к примеру, 40% от суммы ПРИСУЖДЕННОЙ СУДОМ, т.е. в зависимости от результатов судебного дела;
  3. третьи — могут предложить вам процент от выигрышного дела, с оговорками, к примеру, что госпошлину и другие судебные расходы, пропорционально выигранному делу будут оплачивать юристы, а не вы;
  4. четвертые — могут предложить вам процент от выигрышного дела, при отсутствии оплаты вами каких-либо услуг, предоставляемых юристом (даже в случае проигрыша дела в суде), а значит, вы не сможете понести убытки, обратившись к юристам;
  5. кто-то — может предложить сумму, которая не связана с суммой неустойки, а как-то персонально рассчитывается для сложных застройщиков, такой вариант бывает, когда юристы уверены что ничего не смогут взыскать с застройщика, но чтобы не «пропадал» ваш заказ на юридические услуги могут предложить скромную сумму за покупку долга, которая никак не коррелирует от суммы квартиры в договоре и от суммы неустойки;

Вариант взаимодействия с юристами: продать долг по ДДУ или нанять юристов

Если вы хотите повоевать в суде с застройщиком и не хотите расставаться с правом требования долга, то заключайте с юридической фирмой обычный договор на оказания услуг, в рамках которых юристы представляют в суде ваши интересы, но при этом сами они правом требования долга не обладают.

Как следствие, в случае проигрыша дела, вы понесете потенциальные убытки в виде неустойки ДДУ и штрафа по ней. Причем, дальнейшее дело в апелляционном и кассационном суде, это ваши дополнительные расходы, т.к.

юристы бесплатно подавать на апелляцию не будут, а первоначально заплаченные вами деньги по договору юридических услуг уйдут на расходы в суде первой инстанции. Таким образом, вы можете достаточно долго ходить по инстанциям и постоянно нести потери.

Зато если выигрываете, то на суммы, указанные в калькуляторе ДДУ вы вполне можете рассчитывать. Причем, при полном удовлетворении ваших исковых требований, вы можете сумму, указанную на калькуляторе, умножить в полтора раза, т.к.

вы — потребитель, а значит попадаете под закон «о защите прав потребителя» №2300-1, где в ст.6. сказано что, если продавец (в вашем случае это застройщик) не захотел добровольно выплатить неустойку по ДДУ, то взимается еще 50% штраф от присужденной истцу суммы, что сложно в рамках договора цессии, т.к.

судится уже не потребитель, а ИП или юр. лицо, нанятой вами юридической конторы, которому могут отказать в выплате штрафа, хотя практика суда последнего года бывает разной. Это неплохо! В наших примерах (см.

первый абзац статьи), вы получаете уже не семь миллионов , а целых десять! А это уже двухкомнатная квартира, фактически, бесплатно получаемая, к уже итак, предоставляемой трехкомнатной квартире по договору ДДУ.

Поэтому, делаем вывод: не хотите рисковать — продавайте свой долг юристам по цессии по низкой цене, хотите рискнуть — нанимайте юристов и получаете либо всё, либо ничего.

Вместо эпилога

По мнению многих юристов: скупка долгов, в принципе дело выгодное. Конечно, не надо скупать все долги подряд бездумно и без анализа.

Примером тому служат многочисленные коллекторские агентства по всей территории страны, которые скупают различные долги (в основном у банков), а затем не совсем законными методами выколачивают эти долги из должников.

Мы вовсе не призываем вас обращаться к коллекторам, если должник-застройщик не хочет добровольно отдавать неустойку! Дело не в этом.

Просто, по сути дела, юристы по ДДУ это те же коллекторы, только методы работы у юристов порядочные и законные (в отличие от коллекторов), т.е. юристы отстаивают ваши законные интересы в суде. В целом, если у вас не совсем уж провальный договор ДДУ, то юристы вам предложат несколько интересных вариантов сотрудничества и вы получите свои деньги.

Источник: https://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/court-of-law/chto-polucit-po-ddu.html

Юридический анализ договора долевого участия 2020

Проверка дду юрист

Следует внимательно выбирать компанию-застройщика и объект вложений.

Разумеется, заключая договор не хочется думать о возможности каких-либо споров с застройщиком, каждый надеется своевременно получить качественное жилье.

Однако, как известно, сегодня риски ДДУ не ограничиваются срывами сроков строительства.

Покупка квартиры по ДДУ несет в себе массу других возможных рисков, а потому, прежде чем вложить свои денежные средства в строительство, важно получить достаточную информацию о проекте строительства и застройщике.

Юридическая экспертиза ДДУ в СПб, анализ документации застройщика. Лучшие юристы по долевому строительству.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке придется изучить и проанализировать большой объем информации о девелопере и возводимом объекте, по возможности проверить фактические обстоятельства, темпы строительства, их соответствие планируемому сроку сдачи жилья и многое другое. Кроме того, необходимо детально изучить текст проекта самого договора, проанализировать его на соответствие законодательству и на наличие всей предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ информации об объекте строительства, проверить целый ряд других аспектов.

Разумеется, простому обывателю, не имеющему юридическую подготовку, сложно будет справиться с такой задачей.

Проще и разумней доверить проверку надежности застройщика профессиональным юристам.

Юристами компании «ПетроЮрист», специализирующимися в области законодательства о долевом участии в строительстве, проводится тщательный правовой анализ условий договора долевого участия в строительстве.

Юридический анализ ДДУ включает в себя:

  • Предварительная проверка информации о застройщике и объекте вложений
  • Юридическая экспертиза и правовой анализ документов застройщика: учредительной и разрешительной документации, проектной декларации, правоустанавливающих документов на земельный участок и др.
  • Детальный юридический анализ условий договора долевого участия на соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве
  • Выявление сомнительных и неоднозначных пунктов договора
  • Прогнозирование правовых последствий подписания договора в предлагаемой застройщиком редакции
  • Подробная юридическая консультация клиента по результатам проведенной работы
  • Комплексное юридическое (правовое) заключение по безопасности сделки
  • Составление протокола разногласий к договору участия в долевом строительстве
  • Ведение переговоров с застройщиком на предмет внесения изменений в условия договора (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
  • Юридическое сопровождение на всех этапах заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе при регистрации ДДУ (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)
  • Проверка информации о судебных делах с участием застройщика, в том числе на предмет банкротства

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Проверка хода строительства

В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.

Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам.  Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.

Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.

Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.

Консультация юриста в СПб по долевому строительству.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Если вы пока еще не являетесь дольщиком конкретного застройщика, предварительную информацию о нем можно найти на общедоступных ресурсах сети Интернет, в том числе на официальном сайте самого застройщика.

В силу ст. 3.1 Федерального закона 214-ФЗ, застройщик обязан раскрыть информацию о себе и объекте строительства в единой информационной системе жилищного строительства, где она находится в свободном доступе, и любой желающий может с ней ознакомиться.

На указанном Интернет-ресурсе можно проверить проектную декларацию застройщика, его учредительную и разрешительную документацию, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последние три года деятельности компании, план земельного участка, правоустанавливающие документы на землю, и ряд других сведений. Что касается учредительной документации и финансовой отчетности, застройщик обязан представить их подлинники или заверенные копии на ознакомление любому обратившемуся лицу.

Застройщик перед подписанием договора может по требованию представить будущему дольщику всю необходимую информацию о компании и объекте строительства вместе с проектом ДДУ. Если же застройщик отказывается предъявить документы, необходимые для проверки компании, ссылаясь на их отсутствие, либо приводит иные отговорки, стоит задуматься о том, нужно ли вообще заключать договор.

Подводные камни ДДУ

Договор участия в долевом строительстве жилого дома регламентирует правоотношения сторон на всех этапах – с момента заключения договора до передачи объекта строительства дольщику.

Как показывается практика, заключенный даже с самым надежным застройщиком договор долевого участия может содержать ряд сомнительных условий, которые по сути ограничивают участника долевого строительства в его правах во взаимоотношениях с застройщиком, и, как следствие, могут принести достаточно негативные последствия при разрешении спорных ситуаций с застройщиком.

Говоря простым языком – подписывая ДДУ будущий дольщик подтверждает, что им принимаются все условия договора. При этом, необходимо понимать, что сложно, не будучи юристом, дать объективную оценку условиям договора и их последствиям.

Помните, договор долевого участия изначально разрабатывается таким образом, чтобы максимально защитить интересы застройщика, а не дольщика, и условия договора фактически навязываются дольщику. Внесение в договор изменений и корректировок в пользу дольщика – задача не из простых, а подчас невозможная.

Посудите сами, станет ли застройщик подстраивать условия договора под интересы дольщика, и прописывать в нем повышенную ответственность для себя? Как правило, застройщики отказываются менять условия ДДУ, за исключением редких случаев, когда застройщики в ходе переговоров все же соглашаются внести некоторые коррективы в договор.

Результативные переговоры, как правило, возможны только с надежными застройщиками, дорожащими своей деловой репутацией.

Так называемые подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве могут касаться пределов ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядка разрешения споров и разногласий между застройщиком и участником долевого строительства, сроков окончания строительства и передачи жилья дольщикам, и многого другого.

Исходя из вышесказанного, будущий дольщик должен четко понимать все риски подписания договора в предлагаемом застройщиком виде.

Необходимо проанализировать все условия договора, выяснить, включены ли в него неоднозначные и сомнительные формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности в случае нарушения договорных обязательств, в одностороннем порядке продлить срок передачи жилья и т.д.

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве определяет форму и порядок заключения договора. Законодатель четко определил, какие сведения в обязательном порядке должен содержать ДДУ: описание объекта строительства, дата передачи квартиры, срок гарантии, цена договора, порядка и сроки расчетов и др.

В частности, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать срок передачи жилья дольщику. Это должна быть конкретная дата, либо четкая привязка к конкретному периоду (например квартал).

Тем не менее, застройщики довольно часто стараются уйти от указания в договоре конкретной даты окончания строительства, применяя различные формулировки, позволяющие трактовать условие о сроке сдачи объекта неоднозначно.

Приведу примеры сомнительных формулировок касаемо сроков сдачи жилья:

«В случае неисполнения или несвоевременного исполнения обслуживающими организациями (Водоканал, Ленэнерго) обязательств по заключенным с застройщиком договорам на присоединение к инженерным сетям и предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, срок передачи квартир подлежит соразмерному увеличению»

«Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение … месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта к эксплуатацию и исполнение участником долевого строительства в полном объеме обязательств по внесению денежных средств».

В первом случае мы видим ссылку на действия третьих лиц, устраняющие ответственность застройщика за нарушение обязательств, что дает застройщику право в производном порядке увеличивать срок передачи квартиры.

Во втором случае застройщик привязывает срок сдачи объекта дольщику в наступлению события, зависящего от его же воли, ведь ввод дома в эксплуатацию носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика (статья 190 Гражданского кодекса РФ), а значит данное событие не является неизбежным и зависит только от действий самого застройщика.

Подобные пункты ДДУ никак не соответствуют интересам дольщика.

Между тем, свобода договора предполагает, что стороны могут включить в него любые условия, и подписанием договора стороны подтверждают, что приняли все, без исключения, условия договора и одобрили их, хотя бы некоторые пункты и противоречили действующему законодательству, в частности, требованиям ФЗ-214. Как бы ни было, стороны обязаны придерживаться принятых правил.

Следовательно, ваша задача – максимально обезопасить себя и минимизировать свои риски до подписания ДДУ и перечисления денежных средств. Четкое понимание правовых последствий заключения ДДУ на предлагаемых застройщиком условиях позволит вам еще «на берегу» понять и принять важное решение относительно того, стоит ли идти на сделку.

Как известно, проблему всегда легче предупредить.

А значит, профессиональная юридическая экспертиза ДДУ – это обязательный шаг, если вы хотите просчитать все возможные риски, иметь понимание, как их минимизировать, насколько серьезны будут последствия подписания договора с предложенными условиями, сможете ли в случае возникновения спора с застройщиком оспорить отдельные пункты ДДУ.

Юристы компании «ПетроЮрист» проведут тщательный и всесторонний анализ проекта ДДУ, выявят скрытые, неоднозначные, ущемляющие права дольщика условия договора, проверят и проанализируют весь имеющийся объем информации о застройщике и объекте ваших вложений. Это поможет минимизировать ваши риски, и в целом принять решение относительно участия в долевом проекте.

Напишите вопрос

для бесплатной консультации
с профильным юристом

Отправить письмо

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/yuridicheskij-analiz-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Проверка застройщика и анализ рисков по ДДУ. Хелп Консалтинг

Проверка дду юрист

Анализ надежности застройщика Проверка разрешительной документации Правовой анализ условий договора Акция: «Комплексный анализ рисков со скидкой 50%» Дистанционная консультация и письменное заключение! Акция действует до 30 ноября 2020 года! Узнать подробнее

Число застройщиков-банкротов в России продолжает расти. В течение ноября количество таких компаний увеличилось на 4%, на декабрь их числилось 390, а объем незавершенного ими строительства вырос до 10,1 млн кв. метров. Об этом говорится в аналитическом материале на портале ЕРЗ.

Больше всего проблемных объектов у компаний-банкротов, строящих жилье на территории Подмосковья.

«По объему жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, с большим отрывом лидирует Московская область (28,7% совокупного объема незавершенного строительства)», – отмечают аналитики портала.

Москва оказалась на третьем месте по объемам жилья, недостроенного банкротящимися компаниями, в столице сосредоточено 7% проблемных жилых комплексов.

Всего в России аналитики насчитали около 1 200 домов, строительство которых остановлено, в общей сложности они рассчитаны на 108 562 квартиры (всего 5 792 785 кв. метров). При этом застройщики-банкроты продолжают строительство 612 домов, в состав которых входят 89 383 квартиры (общей площадью 4 274 790 кв. метров).

366 застройщиков – банкротов

Общее число застройщиков – банкротов по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве

8,2 млн кв.м. незавершенного строительства

Общий объем незавершенного строительства по данным аналитического обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации»

Общее число объектов – долгостроев России (Источник: Российская газета – Фед. выпуск № 7572 (109)

Заказать анализ рисков

Наверняка вы уже слышали об “обманутых дольщиках”. Они часто устраивают пикеты, собираются на митинги и всячески стараются привлечь внимание к своей проблеме. Многие из них не только потеряли свои деньги, но еще и остались должны банкам по ипотечным договорам.

По нашей оценке, только в 25% случаев стройка останавливается по объективным причинам, которые нельзя было предвидеть заранее. В остальных 75% случаев, при должной осмотрительности и анализе, проблемы у застройщика можно было выявить еще на стадии заключения договора. И вот те ошибки, которые чаще всего допускают дольщики:

  1. Риелтор – гарант безопасности. Риелторы выполняют важную и полезную работу, однако они не являются экспертами в области права и финансов. Нужно понимать, что риелтор отвечает за подбор объекта, и в его интересах как можно скорее закрыть сделку и получить комиссию.

    Он не проверяет надежность застройщика, не гарантирует безопасность ваших вложений, не изучает риски, заложенные в условиях договора. Риелтор не знаком с судебной практикой застройщика, не проводит анализ его финансовой отчетности и не занимается выявлением аффилированных лиц с негативной репутацией.

    Риелтор просто сводит продавца с покупателем и получает свою комиссию.

  2. У нас крупный и надежный застройщик. Множество крупных застройщиков потерпели крах за последние годы.

    Из них больше всех на слуху: Urban Group, Московский комбинат хлебопродуктов, Мортон и др.

    Покупая квартиры в их ЖК, дольщики в основном полагались на известный бренд и громкое имя, вместо того, чтобы провести грамотный анализ и проверить их надежность перед подписанием договора.

  3. Наш застройщик аккредитован крупнейшими банками. Нужно понимать, что механизм оценки рисков банками при аккредитации застройщика очень сильно отличается от оценки рисков участия в долевом строительстве.

    И наличие аккредитации застройщика ведущим банком вовсе не является гарантией надежности застройщика. По статистике более половины обманутых дольщиков при оплате ДДУ оформляли ипотеку.

    И это не спасло их от финансовых проблем застройщика и заморозки строительства.

  4. Мы и так ипотеку берем, еще и деньги на юристов тратить. Вкладывая миллионы люди экономят несколько тысяч рублей на безопасности своих вложений. Чаще всего именно эта экономия и приводит к потере денег.

    При крахе застройщика, оставаясь без денег, без квартиры и с ипотекой за спиной, дольщики обращаются к нам за помощью. Однако чаще всего им остается только включаться в реестр в деле о банкротстве.

    А дальше надеяться, что через 3 – 4 года  кто-нибудь достроит объект и выдаст ключи.

Лихачев Андрей

Мы ежемесячно получаем сотни обращений от дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. И часто даже мы оказываемся бессильны, так как момент уже упущен.

Предварительный анализ рисков при заключении ДДУ помог бы избежать негативных последствий в 90% случаев. Люди рискуют миллионами, поверив в красочную картинку, созданную в их воображении рекламными роликами и обещаниями менеджеров по продажам. Решение об инвестициях в недвижимость нельзя принимать на эмоциях! Тут нужен холодный расчет.
  1. Предварительная консультация по телефону

  2. Предоставление вами информации об объекте, застройщике и шаблона договора (при наличии)

  3. Сбор аналитической информации о застройщике из закрытой коммерческой базы

  4. Анализ платежеспособности застройщика

  5. Выявление аффилированных лиц с негативной репутацией

  6. Выявление рисков банкротства

  7. Анализ судебной практики с участием застройщика

  8. Анализ правового статуса земельного участка и проектной документации

  9. Правовой анализ договора долевого участия

  10. Подготовка поправок в договор долевого участия

  11. Подготовка письменного заключения юриста-аналитика

  12. Выезд юриста в офис к застройщику с проверкой представленных на подписание документов и полномочий

  13. Сопровождение сделки юристом под ключ

  14. Согласование вопросов регистрации договора и проведения оплаты

  15. Завершение сделки

В ходе работы, для сведения рисков к минимуму, мы проводим анализ по 42 различным критериям. Мы используем целый набор инструментов, среди которых как открытые, так и и закрытые коммерческие информационные базы.

В течении 11 лет, оказывая юридические услуги в сфере долевого строительства, мы наблюдали создание и крах десятков крупных строительных компаний и холдингов. Такой опыт позволяет нам отслеживать закономерности, предугадывать негативные последствия и применять эти знания при проведении анализа.

Источник: https://help-ddu.ru/uslugi/proverka-zastrojshhika-i-analiz-riskov-po-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.