Признание права собственности по расписке

Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке

Признание права собственности по расписке

Признание права собственности на жилой дом, купленный по расписке

 В 2015 году ко мне за помощью обратились азербайджанцы – Ш. и Н., одного из которых хотели выселить  из дома.

Ситуация была следующая.

В 2002 году азербайджанец Ш. купил в деревне дом по расписке. Поскольку дом был не оформленный (надо было вступать в наследство) и находился в непригодном для проживания состоянии, цена за дом была небольшой – 15 000 рублей. Деньги передавались дочери умершей собственницы.

С момента передачи денег Ш. привел дом в порядок и несколько лет в нем проживал, после чего стал  сдавать этот дом другим азербайджанцам, которые приезжали в деревню на заработки (сторожили яблоневые сады).

В 2007 года Ш. перепродает дом за 50 000 рублей другому азербайджанцу – Н., который вселяется в него со своей семьей и живет в нем до 2015 года.

За время своего проживания Н. провел в дом газ и воду, пристроил террасу. Когда в 2012 году проводили газ Н. пришлось связываться с наследницей, которая продала дом после смерти своей матери, поскольку газовщики требовали документы на дом. Н.

просил выдать доверенность на его имя для оформления всех необходимых документов, однако наследница отказалась выдавать доверенность, при этом все же в 2013 году вступила в наследство и зарегистрировала  свое право собственности на спорный дом.

Газ при помощи сельского совета все-таки подключили, поскольку в доме проживали несовершеннолетние дети.

Наследница оказалась очень хитрой старушкой (назовем ее Т.), осознав после обращения к ней Н. о том, что дом до настоящего времени не оформлен, вступила в наследство, а в последующем стала требовать от Н. 350 000 рублей за дом.

Такой суммы у Н. не было, он предложил ей 100 000 рублей, с учетом того, что большая сумма денег уже была вложена в дом.

 Т. была инвалидом по зрению,  и она обратилась в прокуратуру с заявлением о подаче в ее интересах иска об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении Н. и членов его семьи.

Такой иск был подан.

Вот с такой историей Ш. и Н. пришли ко мне. Также из документов следовало, что еще в 2012 году они пытались оформить дом, поскольку у них имелся адвокатский запрос в архив, но до конца дело не довели.

Я посмотрела расписку, в ней было указано, что Т. продает дом Ш.  за 15 000 рублей, при этом 7500 рублей были выплачены сразу, а оставшаяся часть в размере 7500 рублей была выплачена 10.03.2004 года. Фактически в расписке были указаны все существенные условия договора, такие как цена, товар, а также имелись  подписи продавца и покупателя.

Было принято решение действовать следующим образом: подать иск о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и заявить ходатайство о приостановлении дела по иску прокурора  об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении, что и было сделано.

В последующем исковые требования были уточнены на признание расписки договором купли-продажи и на признание права собственности на жилой дом.

При рассмотрении иска о признании права собственности Т. попила нам крови, меняла свои показания, выдумывала разные истории, что получала деньги не за продажу, а за проживание, потом сказала, что по устной договоренности цена за дом была другой, 30 000 рублей и т.п.  Ссылалась на пропуск срока исковой давности и на то, что расписка является недействительной.

Судья также меняла свою позицию, и к концу судебного рассмотрения после одного из заседаний напрямую мне сказала, чтобы мы договаривались о цене, поскольку она откажет в иске.

Т, уже предвкушала свою победу и предъявила сумму в размере 400 000 рублей. О такой сумме не могло быть и речи, поскольку старый дом в деревне площадью 25 кв.м.

 таких денег не стоил, да такой суммы и не было у моих доверителей.

Было принято решение идти до конца. Мы вызвали и допросили в качестве свидетелей соседей, которые пояснили, что Т. после смерти матери (с 2002 года) ни разу не видели, что содержание и ремонт дома осуществляли Ш.

, а затем Н, что дом был капитально отремонтирован, подведены коммуникации, пристроена терраса, поменяны полы, перекрыта крыша. Поясняли то, что Т.

не интересовалась судьбой дома, своих прав на него до оформления в 2013 году  не заявляла.

В итоге суд поменял свою позицию и удовлетворил наш иск. Апелляция так же оставила решение в силе.

После вступления решения в законную силу прокурор отказался от иска об устранении препятствия в пользовании и распоряжении жилым помещением и выселении, и судом было вынесено определение о прекращении производства по делу.

Апелляционное определение здесь.

Источник: https://pravorub.ru/cases/94818.html

Может ли расписка считаться договором купли-продажи недвижимости

Признание права собственности по расписке

Продолжение. Начало смотрите тутТеперь поговорим о покупке по расписке как «аналога» договора купли – продажи, что до сих пор нередко случается.Как водиться, вновь обратимся к первоисточнику.

В нашем случае это будет Гражданский кодекс РФ из статьи 550 которого следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. А расписка по своей сущности является односторонним документом, составленным должником типа «я взял». Кроме того, согласно ст.

554 Гражданского кодекса договор купли-продажи е должен содержать сведения, позволяющие точно идентифицировать продаваемую недвижимость, включая расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

То есть адрес, площадь, этаж, кадастровый номер, чего расписка по определению содержать не может, Если же таких данных не имеется, то в силу части 2 статьи 554 ГК договор купли продажи считается незаключенным.

То есть, когда при покупке в расписке за проданный дом, гараж, земельный участок указаны его цена и данные, позволяющие точно идентифицировать предмет продажи (например адрес, кадастровый номер), то при определенных условиях суд может признать такую расписку полноценным договором купли продажи), даже если в шапке этого договора записано «расписка», а не «договор», поскольку в любом договоре главное не название, а содержание.

Свою позицию по признанию расписки договором можно обосновать следующим:

  • В соответствии со ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора продажи влечет его недействительность. Но отсутствие подписи покупателя на расписке никак не является неустранимой и вполне может быть проставлена непосредственно при подаче документов на проведение государственной регистрации, если бы продавец появился при сдаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на проданный им участок;
  • В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
  • Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену);
  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ);
  • На основании п. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
  • В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества;
  • На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актов как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
  • В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, при этом если правила, содержащиеся в части 1 статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора и во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Если из содержания расписки следует, что продавец продал покупателю принадлежащий ему объект недвижимости (дом, квартиру, участок, гараж), расположенный по конкретному адресу, с конкретным кадастровым номером.

Также из расписки следует, что продавец, ее составивший, получил указанную в расписке сумму именно за проданное им имущество, а также передал покупателю всю документацию на проданное ему имущество (техплан, техпаспорт) и ключи от дома (квартиры, гаража).

Вышесказанное свидетельствует, что действительная воля сторон при оформлении расписки при покупке была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи конкретно поименованного объекта и за конкретно поименованную стоимость.

То есть расписка отвечает всем признакам, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, по предмету договора, цене, передачи недвижимости, установленным параграфом 7 Гражданского кодекса РФ за исключением факта государственной регистрации.Таким образом по совокупности доказательств составленная продавцом при покупке расписка является договором купли-продажи, а сам договор продажи имущества является заключенным и исполненным сторонами с момента его заключения.

Ну а если просто будет указано, что Иванов передал петрову деньги за земельный участок «около пруда» или «на улице такой-то», то суд в этом случае не признают такую расписку полноценным договором купли-продажи.

* в статье мы говорим именно о случае, когда расписку пытаются представить как замену договора купли-продажи, а не как приложение к договору, свидетельствующем о получении денег за проданную вещь

  • Что должно быть в долговой расписке
  • Стоимость выкупа земельных участков

Источник: https://www.kosopuzy-lawyer.ru/2017/06/mozhet-li-raspiska-schitatsya-dogovorom-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.