Оспаривание договора купли продажи земельного участка

Иск о признании договора купли-продажи участка недействительным

Оспаривание договора купли продажи земельного участка

При покупке земельного участка продавец и покупатель заключают письменный договор, в котором перечислены все условия сделки. В ряде случаев такой договор признается судом недействительным, и все последствия соглашения аннулируются. Причинами могут стать как неисполнение сторонами своих обязательств, так и некорректные условия договора.

Недействительной называется сделка, которая была заключена с нарушением законодательства, или стороны которой нарушили свои обязательства. Признание договора по покупке земельного участка недействительным регулируется следующими законами:

  • Земельным кодексом РФ (ЗК РФ);
  • Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

Пункты 2,3 ст. 37 ЗК РФ определяет условия, наличие которых в договоре покупки земли приводит к недействительности сделки, параграф 2 гл. 9 ГК РФ содержит понятия недействительных и ничтожных сделок. Положения Гражданского кодекса, относящиеся к недействительным сделкам, применимы также к договорам, согласно ст. 431.1 ГК.

Недействительный договор по покупке земельного участка может быть двух видов:

Оспариваемым называется договор, недействительность которого необходимо доказать через суд. Обращаться в судебные органы могут как стороны сделки по покупке участка, так и третьи лица, права которых были ущемлены в результате перехода прав.

Ничтожный договор недействителен в силу своих условий (например, отсутствия в договоре цены) и не подлежит оспариванию, так как не считается состоявшимся. При ничтожном договоре обращение в суд происходит с целью ликвидации юридических последствий сделки.

Как признать договор купли-продажи земли недействительным

Поводами для признания договора покупки земли недействительным являются следующие:

  • Сокрытие существенных дефектов земли перед продажей.
  • Передача участка с материальными обременениями.
  • Возникновение претензий на участок со стороны третьих лиц.
  • Сокрытие факта нежелательной деятельности соседних землепользователей.
  • Принуждение одной из сторон к подписанию договора при помощи угроз и/или насилия.

Если от покупателя были скрыты важные свойства почвы, или факт невозможности строительства на покупаемом участке, или наличие имущественных претензий третьих лиц, он вправе потребовать от продавца, согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ:

  • возмещения причиненного ущерба;
  • расторжения договора и возврата всей суммы сделки.

Наличие в договоре условий, запрещающих новому владельцу осуществлять законные действия со своим участком, в частности:

  • продавать, сдавать в аренду;
  • дарить, обменивать;
  • завещать по наследству.

делает такой договор недействительным, согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Пошаговая инструкция

Для признания договора покупки земельного участка недействительным и возмещения ущерба необходимо предпринять следующие действия:

  1. Собрать доказательства нарушения прав и действующего законодательства.
  2. Предпринять попытку мирного урегулирования спора.
  3. Составить исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.

В качестве доказательств нарушения условий сделки можно привести факты несоответствия участка его описанию в договоре.

Важно учесть, что если один из подписавших договор о покупке является недееспособным из-за психического заболевания, то такой договор признаётся ничтожным (ст. 171 ГК РФ). Если на сторону сделки было оказано давление, важно привести доказательства (свидетельства соседей, запись на камеру и т.д.).

После сбора доказательств потерпевшая сторона в присутствии свидетелей предлагает контрагенту добровольно расторгнуть несостоятельный договор и возместить убытки.

Обращение в суд

Основанием для обращения в суд является отказ контрагента-нарушителя расторгнуть несостоятельный договор в порядке мирового соглашения при наличии фактов нарушения прав. Также в суд обращаются при явно ничтожном характере сделки с целью нивелировать её последствия для участников и третьих лиц.

Важно учитывать, что срок исковой давности, в течение которого можно обращаться в суд с целью ликвидации последствий ничтожного договора по покупке земельного участка или признанию такого договора недействительным, составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Перед обращением в суд следует подготовить:

  • копию паспорта;
  • квитанцию об оплате судебной пошлины (300 рублей);
  • доказательства попыток досудебного урегулирования дела;
  • копию заключенного договора.

Заявление пишется на стандартном бланке, который можно скачать здесь. В тексте должны быть отображены следующие сведения, согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ:

  • наименование судебного органа;
  • ФИО истца, его паспортные и контактные данные;
  • ФИО ответчика и место его проживания;
  • требование о признании договора покупки участка недействительным;
  • обоснования требования со ссылками на законодательство;
  • обстоятельства иска и их доказательства;
  • цена ущерба и порядок её расчета;
  • сведения о попытках досудебного урегулирования.

Например, если в договоре есть пункт, снимающий ответственность продавца при возникновении притязаний на участок со стороны его родственников, то необходимо требовать признания сделки недействительной на основании п. 2 ст. 37 ЗК РФ, и потребовать возмещения суммы, потраченной на покупку земли и на судебные издержки.

В обстоятельствах иска истец должен рассказать, как развивалось дело в хронологическом порядке, начиная с обнаружения недостатков земельного участка, скрытых продавцом, до предъявления ему претензий и его реакции на такие претензии. Описание каждого события желательно подкреплять доказательствами.

Чтобы заявление было принято судом, важно доказать наличие попыток истца урегулировать вопрос в мирном порядке, в противном случае ответчик может заявить на суде, что он впервые слышит об обнаруженных недостатках. Из-за этого суд может предоставить ответчику время на исправление ситуации, и судебное заседание будет перенесено на срок до полугода.

Признание договора недействительным требует обязательного судебного разбирательства и значительных расходов со стороны истца.

Чтобы избежать длительной процедуры по возмещению ущерба, важно проверять договор покупки земельного участка на наличие противоречащих законодательству пунктов, а также внимательно изучать документацию на участок перед подписанием договора. При возникновении сомнений в надёжности продавца следует обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/kupli-prodazha/osporit-sdelku.html

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Оспаривание договора купли продажи земельного участка

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Признание договора купли продажи недействительным – судебная практика

Оспаривание договора купли продажи земельного участка

  • 1.

    Нижнекамский городской суд (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные

    …Впоследствии с иском о признании договора займа с установленным в нем чрезвычайно высоким процентом недействительным, в связи с его кабальностью на основании п. 3 ст. 179 ГК Российской Федерации Э.Я. Даутова не обращалась, в суде не привела доказательства о том, что сделка была совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств для ответчика на крайне …

  • 2.

    Новокубанский районный суд (Краснодарский край) – Гражданские и административные

    …недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если …

  • 3.

    Промышленный районный суд г. Самары (Самарская область) – Гражданские и административные

    …суд не явился, извещался судом надлежащим образом, по последнему известному адресу. Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее …

  • 4.

    Пугачевский районный суд (Саратовская область) – Гражданские и административные

    …являющееся причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения, атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих …

  • 5.

    Шахтинский городской суд (Ростовская область) – Гражданские и административные

    …ГК РФ и не была зарегистрирована в нарушение ст.674 ч.2 ГК РФ. Считает, что договор аренды является ничтожным в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ.Просит признать недействительным договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу А от 26.09.2019г. между Шевченко Ю.А. и Шевченко Е.Ю. Применить …

  • 6.

    Устиновский районный суд г. Ижевска (Удмуртская Республика) – Гражданские и административные

    …с настоящим иском, истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 381907,86 руб., из которых: 168 626,37 руб. – задолженность по основному долгу, 213 281,49 руб.- задолженность по процентам за пользование кредитными средствами. Расчет задолженности произведен стороной истца без учета поворота исполнения …

  • 7.

    Центральный районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) – Гражданские и административные

    …в выводах эксперта не усматривается. Ссылка ответчика на то, что предварительный договор К.-продажи квартиры, представленный в суд, является мнимым на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ (мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.), так как по указанному договору ни одна сторона …

  • 8.

    Байкаловский районный суд (Свердловская область) – Гражданские и административные

    …ПРОФИРЕАЛ» и Глухих М.А. заключен договор микрозайма №0009075894, по условиям которого заемщику были предоставлены денежные средства в размере 25 000 рублей с процентной ставкой 179 % годовых, сроком на 12 месяцев, с ежемесячным платежом 5 396 рублей (л.д.16).Кредит был предоставлен, путем перечисления денежных средств на счет заемщика, указанного в заявлением …

  • 9.

    Белебеевский городской суд (Республика Башкортостан) – Гражданские и административные

    …недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью …

  • 10.

    Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) – Гражданские и административные

    …должна быть совершена путем составления документа выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации – сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.