Определение порядка пользования квартирой
Определение порядка пользования долями квартиры
Постоянно сталкиваемся с этим пресловутым определением порядка пользования жилым помещением. А что ещё делать, если квартира поделена на доли, а не на комнаты?
Обычно мы сами подаём иск. А в этом деле наши многоуважаемые сособственники во главе со своим адвокатом решили проявить инициативу. Ну, и флаг им в руки! Мы что против? Здесь мы выступаем в роли Ответчика.
Истец №1 и Истец №2 обратились в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Ответчику об определении порядка пользования жилым помещением.
С появлением нового собственника возникли разногласия в порядке пользования квартирой, добровольно заключить соглашения Ответчик отказывается.
Они что хотели – вот так и будут жить одни в отдельной квартире с появлением нового собственника, которому принадлежит 1/2 квартиры? Мы им предлагали разойтись полюбовно и разделить квартиру по – братски.
Так нет же – «Только в суде мы решим все вопросы!» Да здравствует наш самый гуманный суд в мире!
Истцы просили суд установить порядок пользования квартирой, выделив в пользование истцам комнату № 3, площадью 17,9 кв.м., а ответчику комнату №2, площадью 18, 1 кв.м., при этом оставив смежную комнату №1 в общем пользовании собственников.А Ответчик даже и не возражал против удовлетворения исковых требований Истцов, указывая на то, что соглашение о пользовании долями спорной квартирой между ними в самом деле не заключалось.
Выслушав и оценив доводы участников процесса, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.
Осуществление гражданином жилищного права не должно нарушать права и свободы других лиц и может быть ограничено федеральным законом, но лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 17, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
Жилищным кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ).
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно ст.
288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением; жилые помещения предназначены для проживания граждан; гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
При рассмотрении спора по существу были установлены следующие обстоятельства.
Истцу №1 на основании решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга на праве собственности принадлежала 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.Между Истцом №1 и Истцом №2 заключен договор дарения 1/20 доли указанной квартиры из принадлежащей ей на праве общей долевой собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру.
Ответчику на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру принадлежит 1/2 доли в праве собственности на указанную квартиру.
Из справки о характеристике жилого помещения следует, что общая площадь трехкомнатной квартиры составляет 72,51 кв.м., жилая площадь 50,02 кв. м., комнаты площадью 18,07 кв.м., 14,04 кв.м. и 17,9 кв.м., в квартире имеется кухня площадью 7,72 кв. м., площадь МОП без кухни 14,78 кв.м.
При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежали применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Как следует из материалов дела, соглашение между всеми собственниками спорной квартиры о порядке пользования жилым помещением не достигнуто.
Удовлетворение требования одного из участников общей долевой собственности, основанного на его несогласии с тем или иным порядком владения и пользования общим имуществом, возможно лишь в том случае, если судом будет признано, что этот порядок нарушает права несогласного собственника.
Как разъяснено в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.96 г.“О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”, разрешая требование об определении порядка владения и пользования общей долевой собственностью, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Таким образом, права участника долевой собственности по пользованию и владению, принадлежащим ему имуществом не могут быть ограничены обстоятельством наличия у него возможности пользоваться всем имуществом, а также отсутствием в квартире комнаты, соответствующей по своим размерам его доле в праве собственности на квартиру.
При разрешении заявленных требований об определении порядка пользования жилым помещением суд должен учитывать нуждаемость сторон, как сособственников имущества, в пользовании квартирой и реальную возможность совместного пользования.
В исковом заявлении истцы просят определить порядок пользования спорным жилым помещением, выделив в пользование истцам комнату № 3, площадью 17,9 кв.м., а ответчику комнату №2, площадью 18, 1 кв.м., при этом оставив смежную комнату №1 в общем пользовании собственников.
Доля Истца №1 в жилой площади квартиры составляет 23,75 кв. м. (50,01:19/40), Истца №2 – 1,25 кв.м. (50,01:1/40). В спорной квартире все комнаты изолированные.
Истцы просили выделить им комнату, не превышающую по размеру приходящуюся на них долю в праве собственности 17,9 кв.м. Таким образом, выдел в пользование Истцов комнаты жилой площадью 17,9 кв. м.
не ущемит права сособственника общей долевой собственности Ответчика.
Учитывая, что Истцы постоянно зарегистрированы в спорном жилом помещении и иного жилья не имеют, а также то обстоятельство, что Ответчик возражений против порядка, предложенного истцами не представил, суд полагает возможным удовлетворить требования истцов, определив порядок пользования квартиры – в пользование истцам комнату № 3, площадью 17,9 кв.м., а ответчику комнату № 2, площадью 18, 1 кв.м., а комнату №1, кухню и подсобные помещения следует оставить в их совместном пользовании. На том и порешили…
P.S. Через год наша доля была выкуплена вполне за приличную сумму.
Если Вам интересны наши публикации,поставьте палец вверх и подпишитесь на канал — тогда они будут чаще появляться в Вашей ленте новостей. Читать наши статьи с продолжением будет удобней, кликнув на “Правовой консультант”. Спасибо за внимание!
Наш сайт – http://www.consultant.ru.com/
Источник: https://zen.yandex.ru/media/practica/opredelenie-poriadka-polzovaniia-doliami-kvartiry-5c641623ad73a000adfe3c2e
Юридическое бюро Юрьева – Определение порядка пользования квартирой
Возможность определения порядка пользования жилищем с отступлением от размера долей.
Частая ситуация: есть квартира, принадлежащая на праве общей долевой собственности нескольким лицам. В квартире несколько комнат, но их распределение соседи считают несправедливым. Например, по наследству достались 4 равных доли в трёкомнатной квартире. Как решить такую проблему?
В гражданском праве решение этой задачи происходит через процедуру «определения порядка пользования» имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Статья 247 Гражданского кодекса РФ предусматривает следующий порядок определения порядка пользования. Сперва сособственники должны попытаться договориться. С формальной точки зрения это означает, что тому, кто инициирует процесс определения порядка пользования, необходимо направить остальным сособственникам предложение о заключении соглашения об определении порядка пользования.
Ни закон, ни судебная практика не устанавливают каких-либо сроков для ответа на такое предложение.
Но считается неписанным правилом, что достаточным сроком ожидания ответа является 30 дней с момента получения письма.
Естественно, что письмо должно направляться таким образом, чтобы можно было установить факт вручения письма адресату (иными словами, заказным письмом с уведомлением о вручении).
Если стороны не пришли ни к какому соглашению, а равно если не получено никакого ответа на предложение, порядок пользования может быть определён судом.На этом этапе возникает больше всего сложностей.
Во-первых, истцу придётся столкнуться с тем, что согласно статье 23 ГПК РФ такого рода споры подсудны не районному, а мировому судье.
Во-вторых, истцу необходимо чётко определиться с распределением площади в квартире таким образом, чтобы это максимальным образом соответствовало имеющимся у сособственников долям.
Если доля не соразмерна имеющимся долям, суд должен присудить компенсацию. О правовой природе этой компенсации идут споры. Первый вопрос, над которым надо задуматься — какова эта компенсация? Разовая или повременная? Скажем, ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная? Аргументы приводятся в пользу и того, и другого решения.
Другой вопрос, что все эти споры — пустые, потому что реально в судебной практике практически невозможно найти решения судов общей юрисдикции, в которых бы присуждалась компенсация вообще. Мотивировок приводится множество, но они не имеют особого значения.
Есть, конечно, исключения из этого правила, но ссылки на эти исключения вряд ли помогут в конкретном деле.
Нет смысла сейчас ссылаться на конкретные судебные решения, так как они достаточно типовые. Это скорее, общая характеристика практики, поэтому посмотрим на примеры.
Пример 1.
Квартира приобретена в период брака, после развода и раздела общей совместной собственности на трёхкомнатную квартиру возникло право общей долевой собственности по 1/2 у каждого из бывших супругов. Как делить квартиру, если в ней комнаты 17 м2, 10 м2 и 15 м2?
Как ни складывать эти площади, ничего даже приблизительно равного не получается.
Если истец в такой ситуации твёрдо решает, что ему необходимо именно определение порядка пользования, он должен быть готов к отказу от части площади, приходящейся на его долю.В этом случае суд закрепит за ним комнату площадью 17 м2, а на разницу должен присудить компенсацию. Должен, но на практике — не присуждает.
Получается, что тот, кто захватил и пользуется большей площадью, оказывается в выигрыше, несмотря на своё явно недобросовестное поведение.
Пример 2.
Квартира досталась по наследству на трёх наследников в равных долях. Но квартира — однокомнатная. Как определять порядок пользования в такой квартире?
Ответ судебной практики скорее склоняется к тому, что — никак. Единственный путь — договариваться всем сторонам.
Пример 3.
Один из сособственников, отчаявшись договориться с другим, продал свою долю «под прописку». Эта схема используется часто фирмами, которые «продают регистрацию». Выкупается минимальная доля в квартире, делится на совершенно незначительные доли (скажем, 1/500) и распродаётся тем, кому нужна регистрация.
До недавнего времени способа решения таких ситуаций не было, поскольку с формальной точки зрения всё законно: ну, купил себе житель иностранного государства 1/500 долю в однокомнатной квартире, — кто же ему это может запретить.
Но с недавних пор появилась интересная судебная практика Санкт-Петербургского городского суда, позволяющая другому сособственнику защитить свои права следующим образом.
Сособственник, владеющий реальной долей, предъявляет иск к фиктивным сособственникам о выкупе их доли в связи с невозможностью реального использования площади, приходящейся на эту долю.Несмотря на то, что законодательством вообще-то такой вариант совершенно не предусмотрен, Санкт-Петербургский городской суд удовлетворил уже несколько таких исков, при этом в пользу ответчика с истца взыскивается некая сумма. В опубликованной судебной практике она закрыта в целях защиты персональных данных, но можно понять, что она трёзначная, то есть не более 999 рублей.
https://www.youtube.com/watch?v=lcvpg14YOtM
Пример 4.
Квартира состоит из 2 комнат по 10 и 11 м2, доли сособственников равны, комнаты раздельные.
Скорее всего в результате иска об определении порядка пользования суд определит по комнате каждому из сособственников и никак не решит вопрос о компенсации. Если же комнаты будут смежными, никакого определения порядка пользования не получится.
Пример 5.
В квартире сделана неузаконенная перепланировка, в результате которой площади комнат изменены. Суд не примет во внимание наличие перепланировки, даже если она служит более справедливому распределению площадей.
Пример 6.
Между сособственниками нет спора о пользовании комнатами, но возникают конфликты по поводу пользования местами общего пользования: кухней, ванной, туалетом, коридором, балконом.
Что касается балкона, надо сразу сказать, что, как правило, он закрепляется за тем собственником, которому отводится комната, через которую можно пройти на балкон, но при этом площадь балкона учитывается (хотя и не полностью) при определении соразмерности площади и доли.
При распределении прав на общее имущество суды обычно закрепляют определённые зоны за каждым из сособственников: отдельный стол на кухне, шкаф в коридоре.
В отношении ванной и туалета суд ограничивается общими замечаниями, например, устанавливает право пользования этими помещениями «поочерёдно».
Иногда в этих помещениях также определяется место для использования под вещи того или иного сособственника.Подводя итог, необходимо отметить, что в целом суды не охотно разбирают споры по определению порядка пользования и не вникают в глубинные интересы сторон. Поэтому само по себе обращение в суд — далеко не всегда приводит к положительному результату. Самым надёжным способом избавиться от проблем, связанных с общей долевой собственностью в жилом помещении, остаётся продажа своей доли.
Источник: http://juryev.ru/zhilishchnoe-pravo/463-opredelenie-poryadka-polzovaniya-kvartiroj