Как признать сделку купли продажи недействительной

Недействительные сделки по новым правилам

Как признать сделку купли продажи недействительной

Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.

Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.

Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?

На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.

Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е.

по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?

Алексей Комаров: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.Ничтожность сделки (иными словами – ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий.

Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной.

 Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами – лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности – сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи.

Покупатель по данной сделке – более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности – решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон  будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года – для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом – то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки.

Притворная сделка, последствия которой – ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

Вадим Лященко: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело – сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, – своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту.

Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными – отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, – обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда – нет.На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:

– неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период  до августа 1994 г.);

– отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

– дарение между не родственниками;

– снятие с регистрационного учета по доверенности;

– снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

– признание прав собственности по решению суда;

– нерыночная цена в договоре;

– неэквивалентная мена без доплаты;

– свежая сделка с добросовестным приобретателем.Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.Но самые запоминающиеся случаи – это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта.

Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».

Ирина Щербинина: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы.

Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании.

В-третьих, с введением понятия “добросовестный приобретатель” покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие:- появление родственников после исполнения договора ренты;- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?

Ирина Щербинина: «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов.

Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет “досье” на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

Напомню, что иммунитет на изъятие имущества – жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».

Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?

Алексей Комаров: «В моей практике нет».

Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Вадим Лященко: «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными.

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью.

Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».

Ирина Щербинина: «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?

Ирина Щербинина: «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому – дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять – специалистам».

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

Алексей Комаров: «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.

Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».  

Источник: https://www.cian.ru/stati-nedejstvitelnye-sdelki-po-novym-pravilam-218000/

Признание договора недействительным по ГК РФ: основания, порядок действий, сроки давности

Как признать сделку купли продажи недействительной

– В каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным и какие последствия может повлечь признание договора недействительным?

– Признание договора недействительным влечет за собой невозможность его исполнения. Перечень оснований для признания договора недействительным содержится в Гражданском кодексе. Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными (на основании ст. 166 Гражданского кодекса (ГК) РФ).

Недействительные договоры – это соглашения, не влекущие за собой возникновение гражданских прав и обязанностей, которые ожидали стороны при подписании.

Основания для признания договора недействительным

Наличие оснований для признания сделки недействительной позволяет ее оспорить.

Основаниями, которые позволяют признать договор недействительным, по нормам гражданского права являются:

  1. Нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта (на основании п. 2 ст. 168 ГК).
  2. Цель подписания договора противоречит основам правопорядка и нравственности (на основании ст. 169 ГК).
  3. Договор подписан для вида без намерения создать правовые последствия (по п. 1 ст. 170 ГК). Например, договор купли-продажи квартиры не для передачи права собственности на нее, а для сокрытия имущества от взыскания в рамках открытого исполнительного производства.
  4. Договор совершен в целях прикрытия другой сделки, включая сделку на иных условиях (по п. 2 ст. 170 ГК). Например, вместо договора купли-продажи оформлена дарственная для ухода от налогообложения.
  5. Договор подписан недееспособным вследствие психического расстройства гражданином (на основании ст. 171 ГК). Но здесь есть определенный нюанс: если сделка совершена в интересах этого гражданина и повлекла для него выгоды, то она не может быть признана недействительной по п. 2 ст. 171 ГК.
  6. Договор подписал несовершеннолетний гражданин в возрасте до 14 лет (малолетнее лицо) – по ст. 172 ГК или в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, попечителя или усыновителей по ст. 175 ГК.
  7. Договор подписан в противоречии с целями деятельности, которые были сформулированы в учредительных документах (на основании ст. 173 ГК).
  8. Документ подписан без получения согласия от третьего лица, органа юрлица, государственных и муниципальных органов власти (на основании ст. 173.1 ГК).
  9. В рамках договора превышены полномочия на заключение сделки (по ст. 174 ГК).
  10. Договор, подписанный с нарушением запрета или ограничения на распоряжение имуществом, которое вытекает из законодательства о банкротстве или запрета на распоряжение имуществом должника (на основании ст. 174.1 ГК). Например, договор купли-продажи имущества из состава конкурсной массы, которая должна была быть направлена на продажу в целях погашения требований кредиторов, и тем самым должник нарушил имущественные интересы кредиторов.
  11. Договор по распоряжению имуществом, который был свершен без согласия попечителя, если лицо был ограничено в дееспособности (на основании ст. 176 ГК).
  12. Договор подписало дееспособное лицо, но в момент его подписания оно находилось в таком состоянии, когда было не способно понимать значения своих действий или руководить ими (по нормам ст. 177 ГК). Например, договор подписало лицо в состоянии алкогольного или наркотического опьянения.
  13. Договор подписан под влиянием заблуждения и может быть признан недействительным по иску стороны, которая действовала под влиянием заблуждения. Заблуждение стороны должно быть настолько существенным, что, зная о реальных последствиях договора, сторона никогда бы не пошла на его подписание (на основании ст. 178 ГК).
  14. Договор был совершен под влиянием насилия, угрозы или обмана, либо он вынужденно был заключен на крайне невыгодных условиях из-за тяжелых обстоятельств (по ст. 179 ГК). Обоснованием невыгодных условий договора могут стать доказательства того, что условия договора существенно отличаются от условий аналогичных контрактов (Определение ВС РФ от 2016 года №305-ЭС16-9313).

В рамках каждого типа договоров могут выступать свои основания для признания их недействительными. Например, для кредитных договоров такими основаниями выступают несоблюдение обязательной письменной формы (по ст. 820 ГК), нарушение требований законодательства или иного нормативно-правового акта, неспособность подписывать договор из-за возраста или психического расстройства, прочие основания (например, заемщика не уведомили о существенных условиях договора).

Сторона не может заявлять о том, что соглашение было недействительным после принятия исполнения по договору и при отсутствии надлежащего исполнения договора в полном объеме или в определенной части.

Исключением являются те случаи исполнения договора, в рамках которого были зафиксированы заведомо недобросовестные действия (по ст. 431.1 ГК).

То есть контрагент еще на этапе подписания договора не ставил перед собой целью его исполнение.

В чем разница между оспоримым недействительным и ничтожным договором

Ряд сделок признается ничтожным, то есть такие сделки становятся недействительными с момента совершения и не предполагают оспаривания в судебном порядке.

Недействительность договора при наличии оснований может быть установлена в судебном порядке или определяется в силу закона. Оспоримый договор признается недействительным по решению суда, а ничтожным – во внесудебном порядке. На это указывается в п. 71 Постановления Пленума ВС от 2015 года №25.

Так как оспоримая сделка недействительна уже в момент подписания, то никаких юридических последствий она повлечь не может. Можно сказать, что оспоримого договора попросту не существовало.

Например, ничтожными являются мнимые договоренности (которые заключались только для вида), без намерения создания гражданско-правовых последствий, а также притворные сделки (например, дарственные вместо договора купли-продажи).

Уже изначально не имеющими правовых оснований признаются договоры, которые подписаны в отношении имущества, если распоряжение таким имуществом запрещено или ограничено (заложенное имущества или с иным обременением) или совершенные недееспособным, малолетним.

Оспоримыми являются, например, сделки, подписанные без обязательного согласия третьих лиц или государственных инстанций, в ущерб интересам третьих лиц, под влиянием заблуждения или угроз, заведомо кабальные сделки.

Порядок признания договора недействительным

Признание подписанного договора недействительным осуществляется в порядке гражданского судопроизводства, включая арбитражный процесс (если сторонами дела являются индивидуальные предприниматели и юридические лица).

В судах общей юрисдикции чаще всего оспариваются договоры купли-продажи, дарения имущества, кредитования и микрофинансирования, страхования жизни и пр.

В арбитражных судах чаще всего рассматривают договоры аренды, купли-продажи имущества, контрактов по 223-ФЗ или 44-ФЗ, контрактов от имени юрлица, подписанных с ограниченными полномочиями и пр.

Заявление о недействительности договора направляется заинтересованным лицом по месту проживания ответчика. С таким заявлением может обратиться любое лицо, которое способно доказать наличие интереса к признанию договора недействительным. Например, оспорить завещание может только наследник по закону, который мог бы претендовать на наследство при отсутствии завещания. То есть имущественные интересы истца должны быть ущемлены. Тогда как подать исковое заявление наследники второй очереди при наличии первоочередных наследников не вправе.

Требования в исковом заявлении могут исходить только от лиц, перечисленных в Гражданском кодексе. Это, например, законный представитель, потерпевший, учредители и пр. Необходимо будет предоставить доказательства недействительности сделки, а истец должен действовать заведомо добросовестно.

Хотя оснований для признания сделки недействительной достаточно много, чаще всего суды рассматривают иски по следующим основаниям:

  1. Оспаривание договоров по отчуждению недвижимости обиженными родственниками. Обычно они настаивают, что их родственник на момент подписания договора не отдавал себе отчета в своих действиях и не понимал последствия договора, он не мог подписывать договор по причине старческого слабоумия, он подписал договор под давлением или через шантаж
  2. Оспаривание сделок по отчуждению имуществ юридическими лицами, которые находятся в состоянии банкротства. Целью оспариваемых сделок является причинение имущественного вреда кредиторам.

Для оспаривания сделки истцу необходимо пройти следующие этапы:

  1. Определить основание для признания сделки недействительной.
  2. Определить подсудность дела: суд общей юрисдикции или арбитражный суд
  3. Составить исковое заявление с учетом требований ст. 131 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) или ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса (АПК) – для арбитражных дел.
  4. Подготовить доказательства по делу: документы-основания и свидетельства допущенных нарушений.
  5. Оплатить государственную пошлину.
  6. Подать исковое заявление в суд с соответствующими требованиями: признать договор недействительным.

Исковое заявление

В исковое заявление необходимо включить следующие сведения:

  1. Наименование суда.
  2. Адрес судебной инстанции.
  3. Сведения об истце.
  4. Сведения об ответчике.
  5. Цена иска.
  6. Описания обстоятельств случившегося: суть оспариваемого договора, когда и кем он был подписан, на каких основаниях.
  7. Основание для признания договора недействительным со ссылкой на нормы Гражданского кодекса.
  8. Требования к суду.
  9. Дата и подпись.

С примерной формой искового заявления для признания сделки недействительной можно ознакомиться здесь.

К заявлению прикладываются документы, на которые ссылается истец в исковом заявлении, копия паспорта, квитанции оплаченной госпошлины. Истцу предстоит направить копию искового заявления ответчику.

Сроки исковой давности

При подаче искового заявления о признании сделки недействительной должны быть учтены сроки исковой давности. Они составляют три года на основании п. 1 ст. 181 ГК для признания сделки недействительной, а оспоримой – 1 год по п. 2 ст. 181 ГК.

Сроки рассмотрения исковых заявлений о признании сделки недействительной варьируются в зависимости от юрисдикции дела. По нормам ст. 154 ГПК при рассмотрении исков в судах общей юрисдикции они составляют до 2 месяцев, по ст. 152 АПК для арбитражных судов – до 6 месяцев.

Данные сроки затрагивают подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс может затянуться в зависимости от сложности и категории дела, необходимости исполнения судебных запросов, экспертизы и оценки, необходимости привлечения свидетелей.

Последствия

После того как договор был признан недействительным, то наступают следующие последствия (с учетом положений ст. 167 ГК):

  1. Юридические последствия недействительности наступают уже с момента подписания.
  2. Реституция, то есть восстановление статуса-кво: изначального положения сторон до заключения сделки. Например, если в рамках данного договора было продано имущество, то продавец вновь становится собственником, а покупатель утрачивает все права на это имущество. Или если удалось оспорить дарственную на квартиру, оформленную престарелой бабушкой в пользу внучки, то недвижимость включается в наследственную массу и делится между всеми родственниками (если бабушка уже умерла на день признания договора недействительным). Когда имущество, отчужденное по сделке, вернуть в натуре невозможно, то сторона должна компенсировать ущерб в денежной форме.
  3. Прекращение сделки в перспективе, если из сути соглашения следует возможность его прекращения только в будущем.
  4. Применение условия односторонней реституции, когда одной из сторон попросту нечего возвращать, то есть отсутствовало исполнение. Правила односторонней реституции применимы при отсутствии у стороны противоправного умысла.

Еще одним возможным последствием признания сделки недействительной может быть взыскание ущерба или убытков.

Таким образом, основания для признания договора недействительным прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Сделки могут быть оспоримыми или признаваться недействительными только по результатам удовлетворения иска от заинтересованного лица, или они могут признаваться ничтожными.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно. Документы , Судебные споры , Читатель спрашивает , Юридические термины

Источник: https://zakonguru.com/situacii/dogovor-nedeystvitelnyi.html

Признание договора купли продажи недействительным – судебная практика

Как признать сделку купли продажи недействительной

  • 1.Нижнекамский городской суд (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …Впоследствии с иском о признании договора займа с установленным в нем чрезвычайно высоким процентом недействительным, в связи с его кабальностью на основании п. 3 ст. 179 ГК Российской Федерации Э.Я. Даутова не обращалась, в суде не привела доказательства о том, что сделка была совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств для ответчика на крайне …
  • 2.Новокубанский районный суд (Краснодарский край) – Гражданские и административные …недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если …
  • 3.Промышленный районный суд г. Самары (Самарская область) – Гражданские и административные …суд не явился, извещался судом надлежащим образом, по последнему известному адресу. Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее …
  • 4.Пугачевский районный суд (Саратовская область) – Гражданские и административные …являющееся причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения, атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих …
  • 5.Шахтинский городской суд (Ростовская область) – Гражданские и административные …ГК РФ и не была зарегистрирована в нарушение ст.674 ч.2 ГК РФ. Считает, что договор аренды является ничтожным в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ.Просит признать недействительным договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу А от 26.09.2019г. между Шевченко Ю.А. и Шевченко Е.Ю. Применить …
  • 6.Устиновский районный суд г. Ижевска (Удмуртская Республика) – Гражданские и административные …с настоящим иском, истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 381907,86 руб., из которых: 168 626,37 руб. – задолженность по основному долгу, 213 281,49 руб.- задолженность по процентам за пользование кредитными средствами. Расчет задолженности произведен стороной истца без учета поворота исполнения …
  • 7.Центральный районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) – Гражданские и административные …в выводах эксперта не усматривается. Ссылка ответчика на то, что предварительный договор К.-продажи квартиры, представленный в суд, является мнимым на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ (мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.), так как по указанному договору ни одна сторона …
  • 8.Байкаловский районный суд (Свердловская область) – Гражданские и административные …ПРОФИРЕАЛ» и Глухих М.А. заключен договор микрозайма №0009075894, по условиям которого заемщику были предоставлены денежные средства в размере 25 000 рублей с процентной ставкой 179 % годовых, сроком на 12 месяцев, с ежемесячным платежом 5 396 рублей (л.д.16).Кредит был предоставлен, путем перечисления денежных средств на счет заемщика, указанного в заявлением …
  • 9.Белебеевский городской суд (Республика Башкортостан) – Гражданские и административные …недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью …
  • 10.Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) – Гражданские и административные …должна быть совершена путем составления документа выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации – сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Признание договора купли-продажи недействительным, незаключённая сделка

Как признать сделку купли продажи недействительной

Возврат сторон-участников в «исходное» положение влечёт признание договора купли-продажи недействительным. По недействительной сделке обязательства не требуют исполнения, а результаты подлежат аннулированию. Заключённое соглашение признаётся ничтожным при прямом нарушении законодательных норм или может быть оспорено в суде.

Классификация недействительных сделок

Подразделение договоров, включая продажу любых материальных активов, на ничтожные и оспоримые (ст.166 ГК РФ) для установления недействительности играет значимую роль. При рассмотрении спорных моментов в судебных инстанциях классификация предусматривает различный подход по ряду критериев:

  1. Перечень лиц, имеющих право на подачу иска. Для признания сделки ничтожной в органе правосудия истцом может выступить любое лицо. Для оспоримых сделок существует ограничение относительно круга лиц, которым предоставлено право для обращения в суд в целях признания сделки незаконной при выявленных нарушениях. Например, для признания незаконной продажи недвижимого имущества подать иск могут:
    • «неучтённые» наследники при продаже недвижимости наследодателя одним из сонаследников;
    • «обойдённый» супруг при отчуждении объекта, находящегося в совместной собственности;
    • органы опеки при ущемлении прав несовершеннолетнего или недееспособного лица.
  1. Круг существенных обстоятельств. Для оспоримых договоров купли-продажи – это вопросы относительно добросовестности второго участника, который «знал или должен был знать» о факте нарушения.
  2. Срок исковой давности (ст.181 ГК РФ), составляющий для сделок:
    • ничтожной – 3 года по правилам о неосновательном обогащении, при подаче иска для лица, не являющегося стороной договора – не более 10 лет с момента начала исполнения;
    • оспоримой – 1 год.

При оспоримости перспективному истцу предоставляется право прибегнуть к судебной защите или решить вопрос полюбовно. Под ничтожной подразумевается сделка, не имевшая право на заключение по определению.

Она совершенно однозначно недействительна без необходимости подачи иска и разбирательства в суде, поскольку отсутствует предмет спора в силу заключения вопреки прямым законодательным нормам.

Требование об установлении фактической ничтожности может быть предъявлено суду со стопроцентным положительным исходом, а решение относительно оспоримой сделки зависит от конкретных обстоятельств дела.

Ничтожные договоры

Наличие прямого нарушения закона позволяет классифицировать сделку по отчуждению ничтожной. Таковым признаётся договор, предусматривающий переход права собственности (ст.

169—172 ГК РФ):

  • ущемляющий права определённых лиц;
  • содержащий противоправное, совершаемое умышленно действие, включая подлог документов при реализации недвижимости;
  • заключаемый с недееспособными или малолетними лицами, не достигшими 14-ти лет и ставящими свою подпись;
  • носящий фиктивный характер, например, мнимую передачу имущественных ценностей должником во избежание описи или ареста материального актива;
  • прикрывающий фактически совершаемую сделку и являющийся притворным соглашением, например, составленная дарственная вместо реальной продажи с получением денежных средств;
  • передающий имущество банкрота.

При составлении и подписании договора сторонам важно исключить признаки ничтожности, поскольку законодателем отводится до десяти лет для признания в судебном органе недействительности. Особенно осмотрительным следует быть покупателю, так как в самом худшем случае продавцу возвратится через суд реализованная ценность, а возврат денежных средств растягивается на продолжительный период.

Основания для оспаривания

 

Недействительным, как и заключённым без установленных правонарушений с неудовлетворением иска, признаётся договор в судебном порядке (п.1 ст.168 ГК РФ). С исковым заявлением могут обратиться помимо сторон-участников заинтересованные лица и государственные структуры.

Заключённое соглашение может быть оспорено и признано недействительной органом правосудия (ст.173.

1, 175—179 ГК РФ) при совершении:

  • без согласия конкретного лица или представителей госоргана, требующегося в силу законодательных нормативов;
  • ограниченным в дееспособности гражданином без привлечения назначенного попечителя или опекунского совета;
  • несовершеннолетним возрастной категории от 14-ти до 18-ти лет без полученного согласия родителей или заменяющих лиц;
  • лицом в состоянии опьянения или предельного эмоционального возбуждения;
  • вследствие введения в заблуждение, под действием угроз или применения насилия.

В судебных инстанциях легко оспариваются сделки, совершённые без согласования с третьими лицами и крайне сложно доказывается факт нахождения в неадекватном состоянии. Действия покупателя, особенно при приобретении недвижимости, должны быть направлены на исключение причин ничтожности и минимизацию рисков для оспаривания.

Подготовка договора с последующим нотариальным заверением – весомые факторы, помогающие защитить добросовестного покупателя от множества вышеперечисленных оснований для признания сделки незаконной.

Представитель нотариата изучает суть договора, сопоставляет и анализирует предоставленные документальные приложения, при необходимости расширяет их перечень, беседует с продавцом и покупателем, разъясняет возможные нюансы.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Последствия для граждан – физических лиц

В соответствии со ст.167 ГК РФ по недействительной сделке отсутствуют правовые последствия за исключением связанных с её недействительностью. При аннулировании договора между физическими лицами-гражданами:

  1. Продавец должен вернуть полученные финансовые средства за имущество. Если объектом продажи была недвижимость с последующим переходом права собственности, зарегистрированным Росреестром, то соответствующее решение суда считается бесспорным основанием для аннулирования произведённой записи в регистрационном органе.
  2. Покупатель обязан возвратить полученные ценности. При покупке недвижимости судом предоставляется время, в течение которого получившая помещение сторона должная освободить жильё.

Если продавец не обладает возможностью возвратить вырученную сумму единовременной выплатой по факту принятия решения, то судебная инстанция обязывает осуществлять возврат по частям, а период может быть растянутым во времени. Несмотря на возможность начисления процентов на разницу между договорной стоимостью имущества и рыночной ценой объекта на момент завершения выплат, временной интервал возврата денег – негативный фактор для покупателя.

Для возврата при признании договора купли-продажи недействительным не требуется обоснование прав на имущественные ценности, достаточным считается доказательство лишь самого факта передачи.

Правовые последствия аналогичны последствиям сделки между физическими лицами, однако для юридических лиц возникают дополнительно налоговые последствия в виде корректировок обязательств по налогам в сторону уменьшения у передавшего участника и увеличения у получившего.

При определении базы налогообложения по налогу на прибыль полученные денежные средства продавцом отражаются как доход от реализации (ст.249 НК РФ).

Поскольку недействительная сделка не влечёт юридических последствий, то переход права собственности и реализация «отменяются», что подтверждается выводами налоговиков, содержащимися в письме ФНС РФ № СД-4-3/24087@ от 28.11.2017 года.

Допущенное вследствие отмены искажение налогооблагаемой базы подлежит корректировке:

  1. Продавцом исключением реализационного дохода в периоде признания договора недействительным. Если операция повлекла излишнюю уплату налога в казну (при исключении убыточности предприятия), то компания вправе произвести перерасчёт налоговых обязательств в сторону уменьшения, как в периоде возникновения, так и в периоде выявления.
  2. Покупателем исключением стоимости полученных товаров из состава произведенных расходов, связанных с финансово-хозяйственной деятельностью. При возврате основного средства необходимо откорректировать сумму амортизационных начислений и амортизационной премии при условии её применения. Поскольку исключение стоимости из состава расходов повлечёт доначисление платежей по прибыли (для прибыльных организаций), то за период, в котором было допущено искажение результата, необходимо предоставить уточнённую декларацию с корректировочными показателями (п.1 ст.81 НК РФ).

Корректировка налоговых обязательств по НДС производится одним из способов, выбранным продавцом:

  • путём формирования корректировочного счёта-фактуры, уменьшающего налоговые обязательства у продавца и полученный вычет у покупателя с отражением в текущем периоде;
  • на основании первичных документов, свидетельствующих о недействительности сделки с предоставлением уточнённой декларации продавцом в сторону уменьшения обязательств, а покупателем прав за период фактического осуществления сделки.

Отражение в налоговом учёте операции производится после выполнения обязательств по возврату обеими сторонами сделки. Датой отражения и корректировки налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль считается дата балансирующей операции. При этом по имущественному, земельному и транспортному налогу никакие корректировки не производятся независимо от переданных незаконно активов.

Правовая защита

Помимо нюансов в части недействительности существует возможность досрочного расторжения сделки. Однако расторгнуть можно договор при неисполнении частично одним или обоими участниками.

Если сделка завершена в полном объёме с соответствующей регистрацией в регистрирующем органе (продажа недвижимости в Росреестре, транспортных средств в ГИБДД), то она не подлежит расторжению и может быть только признана недействительной при существовании веских оснований.

Каждую фразу в договорных условиях можно обратить в пользу или во вред инициирующей судебное разбирательство стороне, поэтому на этапе составления договоры требуют помощи квалифицированного юриста. Формулировки условий должны содержать ясность и чёткость, не допускать двоякого толкования и не противоречить законодательным нормам.

Так же ищут:

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/dogovoryi-sdelki/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.